Das ist ein wichtiges Thema bei Immobilienübertragungen, etwa auf Mallorca, bei welchen Ihr Rechtsanwalt Ihnen bei geschickter Gestaltung hohe Steuerbeträge einsparen kann.

Katasterwert, Katasterreferenzwert, Verkehrswert und Wertgutachten

Der Katasterwert ist die Wertgrundlage für die Grundsteuer.

Der Katasterreferenzwert ist ein bei Immobilienübertragungen relevanter Mindestwertansatz

und der Verkehrswert ist der aktuelle Marktwert.

 

Der Katasterwert wird nur selten in Frage gestellt

Warum? Weil er meist erheblich geringer angesetzt ist als der aktuelle Verkehrswert,

trotz vielfach erfolgter Erhöhungen in den letzten Jahren.

Übersteigt er im Einzelfall einmal den Verkehrswert empfiehlt sich die Einholung eines Verkehrswertgutachten durch eine der in Spanien auch behördenseits anerkannten Gutachtergesellschaften.

 

Der Katasterreferenzwert ist näher am Verkehrswert angesiedelt.

Er soll bei Immobilienübertragungen Unter- und Überwertansätze vermeiden.

Unterwertansätze um die wertbezogen Steueransätze nicht zu gering ausfallen zu lassen,

wie etwa die vom Käufer zu zahlender Grunderwerbssteuer, spanisch ITP.

 

Warum dem Staat auch zu hohe Wertansätze Schaden können?

Warum aber soll auch zu hohen Wertansätzen – welche ja eigentlich die Steuern erhöhen -Einhalt geboten werden?

Hier ein Beispiel: Eine 500.000 € werte Mallorcaimmobilie wird mit dem Wertansatz 1 Mio. vererbt und bleibt im konkreten Fall bei direkten Verwandten als Erben steuerfrei.

Wird diese Immobilie nun nach einer Reihe von Jahren von den Erben für 900.000 € verkauft, bleibt der Vorgang verkaufsgewinnsteuerfrei, obgleich hier die Differenz von 400.000 €, – bei Nichtresidenten – mit 19 % besteuert werden müsste.

Ein eigentlich anfallender Steuerbetrag von 76.000 € geht dem spanischen Finanzamt verloren.

 

Wo verbleiben dem Anwalt Gestaltungsspielräume?

Bei Immobilienschenkungen an Kinder kann beim Wertansatz unter Verwendung der Rechtsfigur der Schenkung unter Pflichtteilsverzicht der Katasterreferenzwert bewusst überschritten werden, weil auch dann nur eine 1 %-ige Schenkungssteuer anfällt.

Hält sich der Makleransatz in Grenzen wird das heute in der Steuerpraxis meist nicht reklamiert.

Beim Verkauf kann sich für die Verkäuferseite ein Niedrigwertansatz unter dem Katasterreferenzwert steuerlich lohnen,

solange von den spanischen Behörden nur die Grunderwerbssteuer und nicht auch die Verkaufsgewinnsteuer nachträglich nach oben korrigiert wird.

 

Bei Wohnsitz der Beteiligten außerhalb von Spanien

Wie etwa bei Wohnsitz in Deutschland und Lage der Vermögenswerte in Spanien gilt es bei Schenkungen und Erbfällen auch die jeweiligen Steuern im Wohnsitzland mit zu beachten, wobei die nationalen Wertansätze von den spanischen abweichen können.

Der Kontrollblick des Beraters ist also dann länderübergreifend.

 

Die Stellschrauben der anwaltlichen Qualitätsarbeit bei Immobilienangelegenheiten und Immobilienübertragungen auf Mallorca

Den richtigen Zeitpunkt sondieren.

Die passsende Zielperson/en auswählen.

Die geeignete Rechtsfigur zu Grunde legen.

und den optimierten Wertansatz finden.

Sie sehen: Der Wertansatz ist hier nur eines von mehreren Gestaltungsmitteln

wie im Übrigen die steuerliche Seite auch nur eine von mehreren Gestaltungskriterien.