F: Welche Besonderheiten gibt es bei der erbrechtlichen Nachfolge in eine Mallorca- Immobilie?
A: Nun zunächst gilt es, verglichen mit mitteleurpäischen Rechtsordnungen, zu konstatieren dass spanienweit für die Nachfolge in eine Nachlassimmobilie eine Erbschaftsannahme- urkunde in notarieller Form zu erstellen ist.
F: Und welche ergänzenden Aspekte gilt es bei einer auf Mallorca belegenen Immobilie zu beachten?
A: Auf Mallorca / Balearen gibt es zum einen ein spezifisches regionales Erbrecht sowie anderseits auch eine regionale Erbschaftssteuergesetzgebung. Namentlich die letztere gilt es für die Erbrechtsnachfolge in eine Mallorcaimmobilie systematisch intelligent zu nutzen.
F: Sprechen wir hier speziell über die nach bereits eingetretenen Erbfall noch zur Verfügung stehenden Handlungsalternativen,
welche bei Standardabwicklungen nicht genutzt zu werden pflegen?
A: Nun, einen noch grösseren Handlungsspielraum gilt es bereits zum Zeitpunkt der Investition auf Mallorca, also zeitgleich mit dem Immobilienankauf, zu nutzen. Letzteres ist eine zentrale Aufgabe des anwaltlichen Begleiters zum Zeitpunkt des Immobilienankaufes.
F: Zurück zur Ausgangsfrage: Welche Gestaltungsmöglichkeiten stehen also bei bereits eingetretenen Erbfall noch zur Verfügung und wie gehen Sie als Rechtsanwalt diese Aufgabe an?
A: Schritt eins ist sicherlich die genaue Bestandsaufnahme:
– Welches Erbrecht ist anwendbar?
– Welche Personen sind beteiligt?
– Wer ist letztlich der vorgesehene Immobiliennachfolger?
– Soll die Immobilie zeitnahe weiterveräussert oder langfrisitg im Familieneigentum bleiben?
Dies ist nur eine beispielhafte Auflistung der zur Aufklärung des Ausgangssachverhaltes erforderlichen Sondierungen.
F: Und nach Schritt eins kommt dann wohl auch Schritt zwei?
A: Ja natürlich. Die zentrale Frage hier: Welche Möglichkeiten stehen nun konkret zur bestmöglichen Zielerreichung zur Verfügung.
F: Und welche sind das?
A: Man kann steuerstrategisch einen gewissen konkreten Spielraum beim Wertansatz der Mallorcaimmobilie nutzen.
Bei naher Verwandtschaft des Erben, etwa als Kind, Enkelkind oder auch Ehegatte wird bei nur 1 % iger Erbschaftssteuer der Wertansatz möglichst hoch und nahe beim tatsächlichen Verkehrswert angesetzt werden.
F: Aber dann fallen doch auch höhere Ertbschaftssteuern an ?
A: Ja, das ist richtig. Aber unter Berücksichtigung auch eines späteren Weiterverkaufsfalles durch den Erben, bei welchem in Spanien nichtresidente Erben eine 19 % ige Einkommensteuer auf den rechnerischen Verkaufsgewinn zu zahlen haben, ergibt sich per Saldo ein Steuereinsparpotenzial von 18 %.
F: Gut, das ist nachvollziehbar. Aber es gibt sicherlich noch weitere Gestaltungsmöglichkeiten.
A: Richtig, wenn die zunächst vorgesehenen Erben über keinen relevanten Freibetrag verfügen und hohe progressive Steuersätze zur Anwendung kommen würden kann es sich im Einzelfall empfehlen durch Erbausschlagung bereits die Folgegeneration direkt zum Erben werden zu lassen. Nach deutschen Erbrecht ist hier eine sechswöchige oder sechsmonatige Erbausschlagungsfrist zu beachten.
F: Dann sollte die erbrechtliche Rechtsnachfolge in eine Immobilie auf Mallorca also bereits binnen eines Monats eingeleitet werden?
A: Nun, jedenfalls die Kontaktaufnahme mit dem Anwalt empfiehlt es sich bereits in diesem Zeitraum zu tätigen.
F: Gibt es neben den Gestaltungsvarianten „Wertansatz“ und „strategische Erbausschlagung“ auch noch spezifische Gestaltungsmöglichkeiten für oft komplexe und konfliktanfällige Erbengemeinschaften?
A: Ja, auch diese gibt es und diese sind umso umfangreicher je koordinierter eine solche Erbgemeinschaft vorgeht oder vorzugehen bereit ist.
Im Falle länderübergreifendem Nachlassvermögen und zu berücksichtigenden Pflichtteilsansprüchen und unterschiedlichen Verwandtschaftsgraden zum Erblasser kann per notariellem Erbteilungsvertrag die Mallorcaimmobilie beispielsweise dem oder den steuerlich am meisten begünstigten Personen zugewiesen werden.
Ergänzende Nutzungsrechte können dann privatvertraglich vereinbart werden.
F: Was aber kann man tun, wenn eine steuerlich schlecht gestellte Person als Miterbe die Rechtsnachfolge in die Immobilie auf Mallorca antreten soll?
A: Dann könnte diese Person im notariellem Erbteilungsvertrag zunächst nur geringsanteilig berücksichtigt werden, bei späterer Auflösung der Miteigentümergemeinschaft mit nur 1,2 prozentiger Rechtsverkehrssteuer.
F: Nutzt man diese Potenziale nicht kann eine vermeintlich kostengünstige Abwicklung also im Ergebnis schnell teuer werden.
A: Ja das ist hier der entscheidene Punkt, weshalb die professionelle anwaltliche Tätigkeit regelmässig mit einem hohen Einsparpotenzial einhergeht, was häufig allerdings für die Beteiligten nicht umfassend transparent wird. Dann werden diese Potenziale im Ergebnis nicht genutzt.