F: Was versteht man genau unter dem Wort „Baulegalisierung“?
A: Eine gute Frage.
Denn tatsächlich gibt es hier zwei unterschiedliche Inhalte. Einmal die vollständige Legalisierung, „erster Klasse“, respektive Nacherstellung mit Baugenehmigung und formellem Bauabschluss bis zur Erteilung der Bewohnbarkeitsbescheinigung oder spanisch „Cedula de Habitabilitad“.
Und zum zweiten die „Legalisierung zweiter Klasse“ im Sinne einer formellen Absicherung des Bestandsschutzes existierender Gebäude.
Hinzu kommt nun in 2024 die Umwandlung bisher illegaler Bauten in legale Bauten per Bauamnstiegesetz umzuwandeln, also der Übergang von zweiter Klasse in die erste Klasse gegen Nachzahlung.
F: Was ist unter Bestandsschutzabsicherung genau zu verstehen?
A: Dies bedeutet, dass zwar der aktuelle Gebäudebestand gesichert ist und dies per Grundbuchausweisung auf der Basis eines Architektenalterszertifikats auch für Dritte, wie etwa einen Kaufinteressenten, des Immobilienobjektes nachvollziehbar gemacht werden kann.
Spätere legale Um- und Ausbauten sind damit aber grundsätzlich ausgeschlossen.
F: Können nun bestandsgeschützte Immobilienobjekte auf Mallorca auch touristisch vermietet werden?
A: Nein, dass ist nach der gesetzlichen Vorgabe nicht möglich.
Erforderlich ist eine vollumfängliche Baurechtskonformität.
Gleichwohl hatte es sich in der Rechtspraxis ergeben, dass mangels Kontrolldichte die Mehrzahl der bis 2018 „mit Lizenz“ touristisch vermieteten Objekte baurechtliche Defizite aufgewiesen hatten.
Auch wird wohl per Amnestiegesetz für die Immobilien, die darunter fallen, mittelfristig eine touristische Vermietung wieder möglich sein.
F: Wann ist, Stand heute 2019/2020, eine Baulegalisierung möglich?
A: Die Baulegalisierung 1. Klasse erfordert die Grundstücksbebaubarkeit nach der aktuellen Rechtslage betreffend Mindestgrundstücksgrösse und zulässigem Bebauungsumfang.
Die Legalisierung der 2. Klasse ist die Demonstration des Bestandschutzes per Archtektenzertifikat und Bauerkläung und ab 2024 kann zeitlich begrenzt per Hinzuzahlung eine Bestandschutzsituation in eine Baulegalisiserung erster Klasse überführt werden.
F: Kann man die nötige Grundstücksgrösse noch durch Zukauf von Nachbarflächen erreichen?
A: Unter bestimmten Umständen ist das heute noch möglich, wahrscheinlich aber auch nur noch in einem begrenzten Zeitfenster. Hinzuerworben werden muss ein komplett unbebautes Nachbargrundstück, welches direkt angrenzt, also etwa ohne zwischenliegenden Weg.
F: Und welche Grenzen gibt es bei der Baulegalisierung 2. Klasse für den Bestandsschutz der Gebäude?
A: Hier gibt es keinen Bestandsschutz in Landschaftsschutzgebieten oder bei Bebauung des öffentlichen Raumes.
F: Was wenn diese Vorausetzungen bei der eigenen Immobilie nicht erfüllt sind und Bestandsschutz damit rechtlich nicht erreichbar ist?
A: Dann sollte man sich gut überlegen, ob hier nicht der teilweise Rückbau oder Abriss die gesamt günstigere Zukunftsperspektive ist.
F: Ist es zutreffend, dass für die Thematik des Bestandsschutzes der 31.12.2009 zum wichtigen Datum geworden ist?
A: Ja, das ist zutreffend.
Bis zu diesem Zeitpunkt ohne Baugenehmigung im ländlichen Bereich hinzuerrichtete Gebäude oder Gebäudeteile geniessen heute auf Mallorca Bestandsschutz. Für nach diesem Datum errichtete gilt dies nicht mehr.
F: Sind nicht baurechtskonform errichtete Fincas, Häuser und Wohnungen auf Mallorca heute überhaupt noch verkäuflich?A: Formell ja, aber tatsächlich wird es von Jahr zu Jahr schwieriger und es ist absehbar dass diese Möglichkeit mittlerer Zukunft nicht mehr eröffnet sein wird.
F: Was rechtfertigt eine solche Prognose?
A: Nun, es gab bereits in der Vergangenheit einen kurzen Zeitraum in welchem für einen notariellen Verkaufsvorgang die Vorlage einer gültigen Bewohbarkeitsbescheinigung / Cedula de Habitabilitad verlangt wurde, welche nur für baurechtskonforme Gebäude erteilt wird und so mancher Makler lehnt es bereits heute ab nicht baurechtskonforme Objekte in seinen Angebotskatalog aufzunehmen.
F: Kann man dann zur Nachlegalisierung nicht jedenfalls bis kurz vor einem anstehenden Verkaufsvorgang zuwarten?
A: „Das kann man“. Wir raten aber nachhaltig davon ab, da bereits in der Vergangenheit viele Eigentümer negative Erfahrungen mit mit einer solchen Abwartestrategie gemacht haben. Denn die Baurechtspotenziale werden Schritt für Schritt weiter eingeschränkt. So kann man bereits einer solchen heute oft nicht mehr die Bebauungspotenziale nutzen, welche zum Zeitpunkt der Baugenehmigungsbeantragung noch eröffnet waren und mithin auch nicht mehr in diesem Rahmen nachträglich eine Baugenehmigung beantragen.
Lesetipp
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