Der Problemschwerpunkt liegt hier bei Landfincas
Wer zu Fuß oder per Fahrrad auf Mallorca unterwegs ist wird schnell feststellen; Hier gibt es nahezu unendlich viele Landfincas, also außerhalb des beplant bebauten Ortsbereiches unterschiedlichster Größe und Bauqualität, Landhäuser zu Wohnzwecken errichtet oder umgebaut.
Mitunter sind dies auch regelrechte Streusiedlungen.
Das gibt es heute bei Baurechtswidrigkeiten auf Mallorca im ländlichen Bereich nicht mehr: Verjährung oder Legalisierung gegen Geldzahlung
Die Verjährung von Baurechtswidrigkeiten wurde hier vor ein paar Jahren mit praktischer Rückwirkung für alle nicht legalen baulichen Veränderungen ab dem 01.01.2010 abgeschafft.
Die Legalisierung gegen Geldzahlung hatte nur eine kurze Lebensdauer von etwa 1,5 Jahren in einem Zeitfenster vor etwa 8 Jahren.
Je günstiger der Preis desto grösser die baurechtlichen Mängel
Das ist zwar keine starre mathematische Gleichung, wohl aber eine Tendenz und je nach beabsichtigter Nutzungsart kann ein baurechtlicher Rechtsmangel eine sehr unterschiedliche Schwere für einen konkreten Käufer haben.
Worst Case Betrachtung und Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts
Nun jedes Landhaus auf Mallorca ist vor dessen Ankauf einer baurechtlichen Überprüfung zu unterziehen.
Liefert die Verkäuferseite nicht die hierfür erforderlichen Dokumente mit heißt es für den Rechtsanwalt direkte Einsicht in die Bauakte im gemeindlichen Bauaktenarchiv zu nehmen.
Damit ist die Prüfung aber noch nicht abgeschlossen.
Der individualisierte Nachteils-check für die Käuferseite
Betrifft das Abrissrisiko nur einen Gebäudeteil welcher für den Käufer verzichtbar ist, ist das eine reine ökonomische Kalkulation.
Ist das Gesamtgebäude dauerhaft abriss gefährdet wird man dem Ankäufer auch bei sehr günstigem Preis nicht nähertreten,
um so weniger, wenn eine wirtschaftliche Verwertung geplant ist wie Vermietung oder Weiterverkauf.
Hat das Objekt gesamtheitlich Bestandsschutz dann kann der Ankauf bei langfristig beabsichtigter Nutzung über Generationen hinweg durch eine Familie erwägenswert sein.
Wer die Risiken genau kennt kann diese bewusst eingehen
Sind die Risiken konkret erfasst und die Handlungen bei Worst Case vorüberlegt kann man die Risiken bewusst eingehen und ist damit vor darüber hinausgehenden Schäden gefeit.
Ohne risikobereite Käufer gäbe es auf Mallorca ganze
Ansammlungen von Häuserruinen
Steht die eigene persönliche Nutzung der Immobilie im ländlichen Bereich im Vordergrund kann nach genauerer Abklärung der konkreten Risiken also gegebenenfalls eine Finca mit baurechtlichen Mängeln übernommen werden zumal die Tendenz auf den Balearen dahin gehen, dass immer weniger baurechtskonforme Landhäuser zur Verfügung stehen.
Wer als Verkäufer mit vertretbarem finanziellem Aufwand baurechtliche Mängel seines Verkäuferobjekts beseitigen kann dem sei dies natürlich angeraten.
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Günter Menth Rechtsanwalt & Abogado inscrito |
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