Leitgedanken zur juristischen Gestaltung von Immobilienkaufverträgen nicht nur in Spanien

Die Welt an sich ist kompliziert genug. Die Herausforderung unserer Tage ist es unser Leben einfach handhabbar zu machen also einfach zu gestalten. Dies trifft insbesondere für juristische Vertragstexte zu und mehr noch bei länderübergreifenden Sachverhalten.

Keine Überlastung von Verträgen durch Übernahme von Gesetzestexten

Das gilt umso mehr wenn diese Gesetzestexte dem gesunden Menschenverstand entsprechen.

Der private Immobilienkaufvertrag ohne komplette Immobilienbeschreibung aus dem spanischen Grundbuch

Letzteres enthält beispielsweise die Angabe meist früherer Nachbarnamen welche heute zu Objektidentifizierung in Spanien nicht mehr erforderlich sind.

Es genügen hier die Fincanummer, Lageort, gegebenenfalls mit Adresse, und die Katasternummer.

Der Grundbuchauszug kann dem Privatvertrag als Anlage beigefügt werden.

Maklerverträge nie länger als eine Seite

Maklerverträge oder Makleraufträge zur Absicherung der Maklerseite bedürfen nur ganz weniger Inhalte, insbesondere Objektbezeichnung, Höhe der Maklergebühren und zur Klarstellung in Spanien, dass die Maklerprovision mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages anfällt.

In längeren Vertragstexten wird regelmässig versucht den Auftraggeber schlechter zu stellen mit Aufwandsentschädigungen ohne Verkauf und Ähnlichem.

Überlange private Immobilienkaufverträge benachteiligen meist den Vertragspartner

Warum ist das so? Weil in diesen langen und oft kompliziert formulierten Vertragstexten unscheinbare Nebensätze oder Zusätze zur Rechtlosstellung des Vertragspartners leichter versteckt werden können.

Die gängige Methodik: Es werden Gesetzestexte wiederholt welche insbesondere auch für den Vertragspartner günstige Aspekte enthalten um andererseits diesen unausgewogen zu benachteiligen.

Die unausgewogene Rücktrittsregelung als Musterbeispiel im privaten Immobilenkaufvertrag

Spanische private Immobilienkaufverträge enthalten üblicherweise eine Regelung für den Fall der Nichterfüllung einer Partei.

Die ausgewogenere Variante geht dahin, dass für den Nichterfüllungsfall, wozu auch der Gesamtrücktritt einer Partei gehört, für beide Seiten der Anzahlungsbetrag als pauschalierter Schadensersatzbetrag fixiert wird.

Soweit, so gut oder sagen wir akzeptabel.

Behält der Verkäufer im Nichterfüllungsfall den Anzahlungsbetrag erhält er tatsächlich einen pauschalierten Schadensersatzbetrag.

Wird nun aber weiter von der Verkäuferseite vorformuliert der Käufer habe im Nichterfüllungsfall des Verkäufer das Recht nur den Anzahlungsbetrag zurückzuverlangen handelt es sich keineswegs um einen Schadensersatzbetrag, sondern eröffnet dem Verkäufer zudem die Möglichkeit jederzeit vom Vertrag ohne Nachteil zurückzutreten und das Verkaufsobjekt an einen mehrbietenden neuen Käufer zu veräussern.

Der ursprüngliche Käufer wird so praktisch rechtlos gestellt.

Der lange Kaufvertrag wird für ihn zum Muster ohne Wort.

Scheinprofessionalität durch Verwendung vorgefertigter Vertragsmuster

Die Verwendung von Vertragsmustern im Vorfeld der Vertragserstellung ist hilfreich, doch in Form einer Checkliste.

Die konkrete Vertragsvorlage soll sich aber dann nur an dem im Einzelfall wichtigen Vertragsinhalten ausrichten.

Sonst wird man in der Praxis mit nicht passenden Vertragsklauseln konfrontiert.

Es entstehen Irritationen und sinnlose Diskussionen.

Zuerst Abklärung der konkret wichtigen Vertragsinhalte und dann Erstellung der Vertragsvorlagen für beide Parteien

Das erspart den Beteiligten sonst unendliche Abänderungen einzelner Vertragsklauseln.

Bei mehrsprachig vorgesehenen Vertragsfassungen empfiehlt es sich die Inhalte mit Vertragsvorlage zunächst parteiintern in einer Sprache abzuklären um parallel mehrsprachige Textmodifizierungen zu vermeiden.