Die Ausgangssituation:

Die finanzielle Hauptbelastung des Immobilienverkäufers auf Mallorca ist regelmässig für Eigentümer aus der europäischen Union die 19 %ige Verkaufsgewinnsteuer.

Deren rechnerischer Gewinn basiert nicht selten auf einem gar nicht real erzielten, sondern nur fiktiven, Veräusserungsgewinn, weil man sich als Käufer auf Bestreben der früheren Verkäuferseite vormals auf eine Unterdeklarierung des tatsächlichen Kaufpreises eingelassen hatte. Versteuert wird dann ein tatsächlich nicht existenter Gewinn.

Oftmals ist dies für den aktuellen Verkäufer um so ärgerlicher, als man zum Ankaufszeitpunkt eigentlich gar keinen nicht deklarierten Kaufpreisanteil bezahlen wollte, sondern vielmehr von der damaligen Verkäuferseite praktisch dazu gezwungen wurde, weil ohne „B-Anteil“ die Immobilie schlicht nicht verkauft wurde.

Sodann wurde dem Käufer diese Erwerbsform häufig noch finanziell schmackhaft gemacht, indem auf die damalige anteilige Einsparung der 8 %igen Grunderwerbssteuer/JTP hingewiesen wurde. Nicht erwähnt wurde dabei allerdings, dass sich damit per Saldo unter Einbeziehung des späteren Verkaufsfalles für den damaligen Käufer ein 11 %iger Verlust bezogen auf diese B-Ankaufsteilsunne ergibt.

Den Steuerwohnsitz nach Spanien verlagern

Nun, man kann die Verkaufsgewinnsteuer zum einen dadurch einsparen, indem man rechtzeitig, also drei Jahre vor dem Verkaufszeitpunkt, seinen Steuerwohnsitz nach Spanien verlagert,
also sich bei der spanischen Steuerbehörde als in Spanien zur Einkommensteuererklärungsabgabe verpflichtete Person angemeldet.

Dies kann namentlich bei Rentnern oder Pensionisten sinnvoll sein, für welche dieser Vorgang keine steuerlichen Nachteile mit sich bringt.

Ab dem 65. Lebensjahr oder bei Reinvestition, – unabhängig vom Lebensalter -, in eine neue Hauptwohnsitzimmobilie, bleibt der Immobilienverkaufsvorgang der Hauptwohnsitzimmobilie dann steuerfrei,

nicht einfach ist es allerdings, diese Variante der Steuerwohnsitzverlagerung bei einer komplexeren Einkommenssituation ausserhalb von Spanien zu realisieren.

Dann wäre zunächst die aktuelle Gesamtsteuersituation mit einer Parallelberechnung mit unterstelltem Steuerwohnsitz in Spanien durch einen spanischen Steuerberater in Relation zu setzen, um im Ergebnis einen Gesamtsteuervergleich als Entscheidungsgrundlage zur Verfügung zu haben.

Letztendlich sind es hier oft Praktikabilitäsgesichtspunkte mitunter auch die Sprachbarriere, die dann den Steuerwohnsitzwechsel nach Spanien als Gestaltungsvariante ausscheiden lassen.

Das Verschenken unter Pflichtteilsverzicht als weitere Variante

Die Gestaltung des Verschenkungsvorganges an die Kinder muss zur späteren Verkaufsgewinnsteuervermeidung hierzu spezifisch konzipiert und dem mallorquinischen Recht gleichgeschaltet werden.

Erforderlich ist daher ein objektbezogener Pflichtteilsverzicht.

Weiterhin ist der Schenkungswert dem aktuellen Verkehrswert anzupassen.

Kennt man diesen nicht, empfiehlt sich die Vorschaltung eines Wertgutachtens.

Ausserdem ist regional zu beachten: Neben Immobilien auf Mallorca ist dieses Gestaltungsmodell noch auf Immobilien in Ibiza und Formentera übertragbar, nicht aber auf solche auf Menorca angesichts einer dort anderen regionalen Gesetzesgebung.

Schliesslich sollte man nach der Schenkung jedenfalls zwei Jahre bis zum Verkauf zuwarten, damit der Vorgang nicht als Gesetzesumgehung interpretiert wird.

Die praktische Schlussfolgerung:

Während für Personen ab dem 65sten Lebensjahr, ohne komplexe ergänzende Einkommenssituation jedenfalls aber dann wenn sie schon die Altersrente beziehen, die Steuerwohnsitzwahl Spanien,

– mit Hauptwohnsitz gerade in dieser eigenen Immobilie –

der Steuerwohnsitzwechsel die adäquate Gestaltungsform darstellen kann,

ist im übrigen bei Kindern oder volljährigen Enkelkindern heute die Schenkung unter Pflichtteilsverzicht die aktuell anzuratende Rechtsnachfolgegestaltung zur Vermeidung der 19 %igen Verkaufsgewinnsteuer.

Warum hier die aktuelle Umsetzung anzuraten ist

Grundsätzlich sind alle steuerlich motivierten Gestaltungsvarianten mit einem Verfallsdaum versehen. Denn bekanntermassen ist der Gesetzesgeber auf dem Gebiet des Steuerrechtes besonders aktiv, sei es aus Gesichtspunkten der Lenkung der Wirtschaft oder zum Erreichen anderer, oft mit den Wahlen, wechselnder politischer Ziele.
Dies gilt in besonderem Masse für die Variante der Schenkung unter Pflichtteilsverzicht, welche vom spanischen Gesetzesgeber niemals über den Personenkreis der Balearenbürger hinaus gewünscht war und diesem durch die Gleichbehandlungsrechtssprechung des Europäischen Gerichtshofes heute quasi aufgezwungen wurde.

Aktuell für 2019 von der sozialistischen Regierung vorbereitet wird hier eine Einschränkung dahingehend, dass der Verkaufsgewinnsteuerentfall jedenfalls mit dem Versterben des übertragenden Elternteils entfallen soll.

Dies legt es steuerstrategisch nahe, mit dem Verkauf nach eigener familieninterner Schenkung auch nicht allzuviele weitere Jahre zuzuwarten.