Hier entstehen, namentlich bei ausländischen Käufern, in der Rechtspraxis immer wieder Zweifel.

Warum ist dies so? Nun, im wesentlichen sind es diese zwei Gründe, welche vorwiegend zu dieser Unsicherheitssituation beitragen.

Die Ursachen der Unsicherheit in der Praxis

Im Gegensatz zu anderen Ländern, wie etwa Deutschland, bedarf in Spanien der Ankauf einer Immobilie nicht der notariellen Form, womit auch bereits privatschriftliche und im Extremfall mündliche Vereinbarungen für einen rechtswirksamen Immobilienankauf ausreichen.

Zum zweiten hat die spanische Rechtspraxis eine ganze Reihe von privatschriftlichen Verträgen oder „Vorverträgen“ entwickelt, welche dem notariellen Erwerb vorausgehen: Reservierungsvertrag, Arrasvertrag, Optionskaufvertrag, privater Kaufvertrag.

Die einzelnen Stufen der höheren Verbindlichkeit

Allein die mündliche Einigung über den Verkaufspreis stellt jedenfalls dann noch keinen verbindlichen Kaufvertrag dar, wenn im Anschluss der Abschluss eines privaten Kaufvertrages noch vorgesehen ist.

Wenn aber nun nach mündlicher Einigung über den Kaufpreis der Makler oder der Verkäufer eine „Reservierungsgebühr“ verlangen, damit die Immobilie für einen gewissen Zeitraum nicht an einen Dritten veräussert wird, haben Sie dann mit Anweisung des Reservierungsbetrages bereits inen verbindlichen Kaufvertrag geschlossen?

Nun, dies ist zwar in der Regel noch nicht der Fall, wohl aber verlieren Sie dann im Nichtankaufsfall Ihren Reservierungsbetrag.

Mit einem „Arrasvertrag“ ist eine weitere Verbindlichkeitsstufe erreicht.

Die mit diesem privaten Kaufvertrag verbundene Anzahlung geht bei folgender Nichterfüllung oder Nichtfortführung des Ankaufsvorganges durch den Käufer diesem verloren, während der Verkäufer seinerseits bei Nichterfüllung, etwa Veräusserung an einen Dritten, dem Käufer nicht nur den Anzahlungsbetrag zurückerstatten muss, sondern zeitgleich dem Käufer einen gleichhohen Betrag als Schadensersatzbetrag zu bezahlen hat.

In der inhaltlichen Ausgestaltung meist mit dem Arrasvertrag identisch sind die sogenannten Optionskaufverträge, eine Vertragsform die meist dann gewählt wird, wenn auf einer Vertragsseite noch Vorklärungen erfolgen oder Vorleistungen erbracht werden müssen.
Auf Käuferseite kann dies etwa die Absicherung der Bankfinanzierung sein,
während auf der Verkäuferseite etwa noch Teile der Bebauung im Grundbuch einzutragen sind.

Der Vertragsgehalt wird nicht durch die Bezeichnung oder Überschrift allein festgelegt

Weiterhin zur Unsicherheit in der Rechtspraxis trägt zudem bei, dass die Vertragsbezeichnungen oft nicht mit ihrem tatsächlichen Inhalt übereinstimmen oder, wie im Spanien oft üblich, die Verträge überhaupt keine Überschrift haben.

Deshalb müssen im Einzelfall die Inhalte des privaten Kaufvertrages genau analysiert werden.

Bei Erstellung eines privaten Kaufvertrages für einen Immobilienkäufer ist dessen Interessenlage zunächst genau zu analysieren bevor der Rechtsanwalt den Privatvertrag ausformuliert.

Bestehen noch wesentliche Unsicherheiten am Ankauf auf Käuferseite, so können der Arrasvertrag mit Vertragsstrafe für die zurückgetretene Partei oder der Optionsvertrag die adäquate Vertragsform sein, während bei Sicherheit betreffend den Ankauf auf Käuferseite im privaten Kaufvertrag keine Rücktrittsmöglichkeit eröffnet bleiben sollte.

09.04.2018