Schlagwort: Mallorcaimmobilie

So finden Sie einen zuständigen Notar für die Erstellung wenn der deutsche Erblasser zuletzt in Spanien wohnte

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Diese Konstellation wird in der Rechtspraxis immer häufiger da sich immer mehr deutsche Käufer einer Immobilie entscheiden nach Spanien überzusiedeln.

Und dann sind nach der europäischen Erbrechtsverordnung die spanischen Behörden und damit auch spanische Notare für die Erstellung der Erbenbescheinigung zuständig.

 

Aber: An welchen Notar muss ich mich konkret wenden?

 

Hier gibt es bestimmte Auswahlmöglichkeiten, vorrangig zu den letzten Aufenthalten und Vermögenslageorten des Erblassers.

 

  1. Ein Notar der letzten Wohnsitzgemeinde oder Gemeinde des letzten gewöhnlichen Aufenthaltes.

 

  1. Notar der Gemeinde des Schwerpunktes des Nachlassvermögens in Spanien

 

  1. Der Notar des Sterbeortes

 

Uns wenn es in den vorgenannten Gemeinden keinen Notar gibt?

 

Dann kann immer auch ein Notar in den angrenzenden Regionen der vorgenannten ausgewählt werden

Eine Auffangzuständigkeit wenn es weit und breit keinen Notar gibt ist der Wohnort des Antragsstellers also regelmässig eines Erben.

 

Was tun wenn Sie keinen geeigneten Notar in diesen Regionen kennen?

 

Eine sicherlich häufige Konstellation.

Dann und in der Praxis üblich ist es der auf Erbenangelegenheiten in Spanien spezialisierte Rechtsanwalt welcher die Entscheidung der Notarauswahl für Sie trifft.

 

Der spezialisierte Rechtsanwalt leitet in Spanien die Abwicklung internationaler Erbfälle

 

Dies stellt auch sicher dass das meist erforderliche ergänzende länderspezifische Fachwissen in der praktischen Abwicklung einbezogen wird.

 

Und wie finden Sie den passenden Rechtsanwalt?

 

Neben einer Empfehlung aus dem Bekanntenkreis ist hier heute sicherlich das Internet der zentrale Zugangsweg.

 

Die gesetzlichen Klarstellungen des balearischen Gesetzgebers zur 1 % Schenkung unter Pflichtteilsverzicht

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Diese Klarstellungen erfolgten per gesetzlicher Regelung Ley 08/2022 vom 11. November 2022 und sind im Monat Januar 2023 in Kraft getreten.

 

Was gibt es Neues?

 

Vor allem wurden bisherige Zweifel betreffend die Möglichkeiten der inhaltlichen Ausgestaltung der Schenkungsverträge zwischen Eltern und Kindern beseitigt.

 

Was jetzt alles möglich ist?

 

Die Schenkung kann mit Auflagen an und Verfügungsverboten des Beschenkten verbunden werden.

Es können aber auch spezielle Widerrufskonstellationen vereinbart werden,

oder der Schenkungsvertrag kann einvernehmlich wieder aufgehoben und modifiziert werden.

 

Bereits vom Gesetzgeber vorgesehene Gestaltungsrechte

 

Neben der Möglichkeit der einvernehmlichen Vertragsaufhebung verbunden mit dem Abschluss eines neuen modifizierten Vertrages

sind vom Gesetzgeber bereits standardisierte Widerrufsgründe zum Schutz des Verschenkers vorgesehen.

Dies gilt für Fälle der Erbenwürdigkeit des Beschenkten, Nichterfüllung von Auflagen, Fallgestaltung der Undankbarkeit des Beschenkten wie beispielsweise die Nichtleistung von Unterhalt des Beschenkten an den Verschenker

oder gar die Misshandlung des Verschenkers durch den Beschenkten.

Derartige gesetzliche Widerrufsgründe müssen innerhalb einer 4-Jahresfrist geltend gemacht werden.

 

Spezifische Auflagen, Widerrufsfälle und Verfügungsverbote

 

Es ist mithin ein breites Spektrum vertraglicher Gestaltungsvarianten welche der balearische Gesetzgeber hier nun ausdrücklich eröffnet hat.

 

Gleichzeitig bleibt der Beschenkte erbberechtigt

 

Trotz seines Pflichtteilsverzichtes bleibt das beschenkte Kind weiter erbberechtigt nach dem verschenkenden Elternteil

sei es per testamentarischer Verfügung oder per gesetzlicher Erbfolge,

soweit die Eltern dies so wünschen.

 

 

Selbst eine Neugestaltung der Schenkung unter Pflichtteilsverzicht ist jetzt möglich

 

Hierzu sieht der Gesetzgeber vor,

dass dann der vorausgegangene Schenkungsvertrag mit Pflichtteilsverzicht aufgehoben werden muss.

 

Was ist die Absicht des Gesetzgebers?

 

Seine Absicht legt der Gesetzgeber ausführlich in seiner Begründung für die Neuregelung dar:

Der jüngeren Generation soll das Selbstständigwerden erleichtert werden.

Auch mache es keinen Sinn, angesichts der gestiegenen Lebenserwartung, dass die Kindergeneration erst kurz vor dem eigenen Rentenalter finanziell von der Elterngeneration per Erbfolge ausgestaltet wird.

 

Anwendbarkeit auch auf Vermögensübertragungen auf Mallorca durch hier nichtresidente ausländische Familien

 

Dies gilt jedenfalls für Deutsche und Österreicher, zwischenzeitlich auch gerichtlich bestätigt, betreffend die einschlägige Steuerminimierung auf 1 % bei auf den Balearen belegenen Vermögensgegenständen,

typischerweise also der Mallorcaimmobilie auch von Nichtresidentenfamilien oder im üblichen Sprachgebrauch der Ferienimmobilie.

 

 

Schenkung und Erbschaften auf Mallorca: Der Wertansatz ist eine ganz entscheidende Stellschraube

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Nach unten setzt jetzt der Referenzwert klare Grenzen

 

Seit dem 01.01.2022 gibt es für den Wertansatz von Immobilien namentlich in Erbschaftsannahme und Schenkungsurkunden eine klare Grenze welche für jede Immobilie ausgewiesen ist oder jedenfalls schrittweise ausgewiesen werden wird

Bei den aktuellen in 2023 auf Mallorca zumindest im Rahmen der Kleinfamilie eher niedrigen Steuersätzen von 1 % bei Erbschaften von Kindern und Ehegatten,

dem gleichen niedrigen Steuersatz bei Schenkungen an Kinder unten Pflichtteilsverzicht

und 7 % bei normalen Schenkungen an Ehegatten ist es auch eher weniger erstrebenswert den meist unter dem aktuellen Verkehrswert angesiedelten Referenzwert zu unterschreiten.

 

Interessant sind in der heutigen Rechtspraxis eher höhere Wertansätze, warum?

 

Dies deshalb weil damit gegebenenfalls spätere Verkaufsgewinnsteuern vermieden werden können.

Das funktioniert so, dass anlässlich von Immobilienerbschaften oder lebzeitigen Schenkungen an Kinder unter Pflichtteilsverzicht der bisher notariell registrierte Übertragungswert auf den aktuellen Verkehrswert angehoben wird und damit im Verkaufsfall rechnerisch kein Verkaufsgewinn mehr entsteht welcher versteuert werden könnte, bei Verkäufern einer Ferienimmobilie immer mit 19 %.

Hingewiesen sei hier noch auf eine einzuhaltende 5 – jährige Zuwartefrist bis um Entfallen der Verkaufsgewinnsteuer.

 

Der höhere Wertansatz beeinflusst die spanische Grundsteuer, IBI, nicht

 

Es ist nachvollziehbar dass man annehmen könnte der höhere Wertansatz bei Erbschaft oder Schenkung habe dann einmal zunächst eine höhere Grundsteuer zur Folge.

Dies ist aber in Spanien nicht der Fall weil der hierfür massgebliche Katasterwert auf andere Weise berechnet und festgesetzt wird.

 

Kann man vorsorglich beim aktuellen Wertansatz über den derzeitigen Verkehrswert hienausgehen?

 

Denn schliesslich kann per Inflation und tendenzieller Immobilienpreiserhöhung davon ausgegangen werden dass die Immobilienpreise zumindest nominal weiter steigen könnten.

Die rechtspraktische Antwort heisst:

Ja, das ist möglich.

 

 

 

Empfiehlt es sich zur Wertsicherheit ein Wertgutachten in Auftrag zu geben?

 

Handelt es sich um kein Standartobjekt, etwa mit gleichartigen Apartments in der Nachbarschaft und kontinuierlichen Verkaufspreiserkenntnissen, dann könnte man, wie vorerwähnt, im Zweifel auch einen relativ höher angesetzten Verkehrswert wählen.

 

Eine Wertgutachtenerstellung hat bei mittelfristigen Verkauf übrigens auch noch den Vorteil einer Orientierung für die eigene adäquate Verkaufspreisfindung

Die 1 % Schenkung auf Mallorca:
Die aktuelle attraktivste Form der Generationsnachfolge
In Frage und Antwort

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F: Was macht die 1 % Schenkung auf Mallorca und den anderen Baleareninseln so attraktiv? A: Lassen Sie mich zunächst konkretisieren worum es hier genau geht.: Es handelt sich um die Schenkung von auf Mallorca Weiterlesen…

Auch normale Immobilienschenkungen an Kinder sollen künftig auf Mallorca steuerbegünstigt werden

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Das ist das Ergebnis eines Parlamentsbeschlusses des Regionalparlaments Ende 2022.

 

Die bisherige 7 % Steuerbelastung um 60 % oder 95 % reduzieren

 

Dies sieht der Parlamentsbeschluss vor, knüpft dies aber an bestimmte Bedingungen.

 

Bedingungen für die weitere Steuerreduzierung

 

Die beschenkten Kinder müssen mit Erstwohnsitz auf Mallorca haben, dürfen nicht mehr als 33.000 € brutto im Jahr verdienen und die Immobilie darf nicht mehr als 270.150 € wert sein.

Zudem darf die verschenkte Immobilie zum Erhalt der Steuerreduzierung binnen 3 Jahren nicht verkauft werden.

 

Reduzierung um 95 % für Beschenkte bis 35 Jahre

 

sind die Beschenkten Teil einer Grossfamilie und weniger als 35 Jahre alt

dann erfolgt eine Schenkungssteuerreduzierung von 95 %.

 

Ist Ziel der jüngeren Generation den Start ins Leben zu erleichtern erreichbar?

 

Nun, wohl eher nur bedingt und in Ausnahmefällen.

Die betreffende Familie der Elterngeneration muss ja zunächst überhaupt mal Eigentümerin einer solcher Wohnimmobilie in der Preisklasse bis 270.151 € sein und dann hat sich wohl auch bereits bisher eine innerfamiliäre Möglichkeit gefunden eine solche Immobilie kostenfrei der Kindergeneration zu Wohnzwecken zu überlassen.

 

Die 1 % Schenkung unter Pflichtteilsverzicht als attraktivere Variante auch für Nichtresidentenfamilien auf Mallorca

 

Das ist unsere aktuelle Schlussfolgerung Anfang 2023

wenngleich man die genaue gesetzliche Ausgestaltung weiter im Auge behalten sollte.

Sie beabsichtigen Ihre Immobilie auf Mallorca mittelfristig zu verkaufen, dann sollten Sie aktuell über eine Schenkung an Ihre Kindern nachdenken

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Das scheint eher widersprüchlich, aber in vielen Fällen kann hiermit ein sehr relevanter Steuervorteil erschlossen werden.

Ja, das bedarf natürlich einer näheren Erläuterung.

 

Es geht um die Vermeidung der Verkaufsgewinnsteuer

 

Eine solche fällt in Spanien grundsätzlich auf die Differenz zwischen notariellem Verkaufspreis abzüglich notariellem Kaufpreis an, ohne zeitliche Begrenzungen und bei einem in Spanien nicht steuerresidenten Verkäufer mit einem Steuersatz von

19 % .

 

Vorgeschaltete Schenkung unter Pflichtteilsverzicht an die Kinder

 

Weniger zielführend ist hier eine normale Schenkung mit 7 % iger Schenkungssteuer mit bereits anfallender Vermögenszuwachssteuer. Vielmehr ist für diesen vorgeschalteten Vorgang die spezifische Rechtsfigur der Schenkung unter Pflichtteilsverzicht auszuwählen bei welcher die Schenkungssteuer auf 1 % reduziert ist und eine Vermögenszuwachssteuer bei entsprechender Gestaltung nicht anfällt.

 

Nach einer Schenkung eine 5- Jahrefrist bis zum Verkauf einhalten

 

Das ist erforderlich um nicht nachträglich bei dem Verkauf noch die Verkaufsgewinnsteuer anfallen zu lassen.

Hier erfolgte kürzlich vom Gesetzgeber eine Fristkonkretisierung welche Rechtssicherheit gibt.

 

Steuervermeidung durch Anhebung des Immobilienwertes auf den aktuellen Verkehrswert

 

Diese Anhebung des Immobilienwertes muss dann anlässlich der Schenkung erfolgen,

tendenziell also auf den zu erwartenden künftigen Verkaufswert um rechnerisch gar keine Differenz mehr entstehen zu lassen welche besteuert werden kann.

 

Normale Wertsteigerung und frühere Unterbriefungen

 

Bei längerer Immobilieninhaberschaft auf Mallorca ergibt sich regelmässig bereits eine nicht unerheblich Wertsteigerung welche die spanischen Steuerbehörden gerne abschöpfen.

Eine noch grössere Differenz ergibt sich dann wenn man, wie zu früheren Zeiten üblich, in der notariellen Urkunde einen niedrigeren als den tatsächlich gezahlten Kaufpreis angegeben, also unterverbrieft hat.

 

 

Hilfreich ist das Modell auch bei Investitionen ohne offizielle Rechnungen

 

Investitionen in eine Finca mit offiziellen Rechnung reduzieren die Berechnungsbasis für eine Verkaufsgewinnsteuer. Was aber wenn man die Arbeiten selbst ausgeführt oder die Rechnungen nach Jahrzehnten nicht mehr zur Verfügung hat?

Auch dann lässt sich per vorgeschalteter Schenkung an die Kinder die im Verkaufsfall sonst anfallende Verkaufsgewinnsteuer quasi nachträglich vermeiden.

 

Das Gestaltungsmodell ist auch bei Immobilien auf Menorca, Ibiza, und Formentera anwendbar

 

und im übrigen auch für Nichtresidenten Familien nicht nur aus Deutschland und Österreich sondern auch aus der Schweiz und anderen Ländern.

Die Rechtsprechung hat hier das Anwendungsgebiet klarstellend erweitert.

 

 

Immer häufiger in der Rechtspraxis: Als deutsche Familie sind Erbschein oder das europäische Nachlasszeugnis beim spanischen Notar beantragen

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Früher ging man hier zum Amtsgericht, konkret zum Nachlassgericht welches örtlich für den letzten deutschen Wohnsitz des nach Spanien übergesiedelten deutschen Erblassers zuständig war.

Heute, nachdem die Europäische Erbrechtsverordnung für die Zuständigkeitsbestimmung an die Behörden des letzten Wohnsitzes in Europa anknüpft sind dann häufig die spanischen Notare zuständig.

 

Warum ist das wichtig einem mit internationalen Erbangelegenheiten besonders vertrauten spanischen Notar auszuwählen?

 

Nun, durchaus häufig, wird vom nach Spanien Ausgewanderten in seinem Testament gleichwohl die Anwendbarkeit gleichwohl die Anwendbarkeit des deutschen Erbrechtes vorgsehen.

Dann muss der spanische Notar die zutreffende Erbfolge nach dem deutschen Erbrecht bestimmen.

 

Oft ist ein handschriftliches deutsches Testament das massgebliche Dokument

 

obgleich es auch Gründen der Rechtssicherheit tendenziell empfehlenswertes erscheint das eigene Testament auch bei Auswanderung nach Spanien unter anwaltlichen Beratung vor einem spanischen Notar zu erstellen.

Allerdings im Ergebnis ist der spanische Notar dann nicht nur mit der Anwendung und Interpretation und Rechtsprechung des deutschen Erbrechtes befasst sondern auch mit dem deutschen Testamentstext welcher ohne spanisch Sprachkenntnisse zuerst in die spanische Sprache übersetzt werden muss.

 

Tandem sprachkundiger und international erfahrener Notar

und deutscher anwaltlicher Erbrechtsexperte mit Spezialisierung auf Spanien

 

Diese Kombination ist dann viel entscheidender als die regionale Nähe eines Notars zum letzten spanischen Wohnort des deutschen Erblassers

 

Für Nachlassgegenstände in Deutschland empfehlenswert ist dann ein in Spanien ausgestelltes europäisches Nachlasszeugnis

 

Soll ein Erbenzertifikat in einen anderen EU-Staat zur Nachfolge in dort belegene Vermögensgegenstände verwandt werden.

so empfiehlt es sich anstelle einer deutschen Erbscheinausstellung oder eines spanischen certificado de heredero mit anschliessender Übersetzung ein direkt im anderen Land gültiges europäischer Nachlasszeugnis zu erstellen respektiv erstellen zu lassen,

welches bisher in Spanien von vielen Notaren angesichts fehlenden Praxiserfahrung noch nicht erstellt wird.

 

Fazit: So vorgehen dass gehündeltes Fachwissen in Anspruch genommen wird

 

Das ist sicherlich generell empfehlenswert, besonders aber wenn es sich um länderübergreifende Sachverhalte handelt.

Neben rein formellen Abläufen welche hier teilweise bei national gegenläufigen Anforderungen in hinderliche Widersprüche münden können geht es hier auch darum praktische Lösungswege zu finden wenn es bei zu formeller Betrachtung eigentlich keine Lösung gibt.

 

Dies nach dem Motto: „Die logische Lösung muss hier so aussehen“

 

Das widerspricht dann übrigens keineswegs sinngemäss den jeweiligen Rechtsvorschriften sondern entspricht auch der Auslegung welche im konkreten Fall ein damit befassten Gericht tätigen würde.

Nur wenn alle Praxisfragen Gerichte entscheiden müssten wären wir in unser Lebenspraxis gelähmt.

In diesem Sinne geht das Bestreben im internationalen Rechtsverkehr dahin der Logik auch aussergerichtlich Geltung zu verschaffen.

Fincas mit Renovierung- oder Umbaubedarf auf Mallorca

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Die Chance für innovative Käufer Stadthäuser oder Dorfhäuser und Landfincas: Das sind in Spanien typische Immobilienarten welche zur konkreten Nutzung des Käufers per Renovierung oder Umbau angepasst werden. Bei Renovierungsbedarf tendenziell niedrigere Preise Gleichwohl ist Weiterlesen…

Konzentration auf die wirklich passende Mallorcaimmobilie. Aufruf zur Einsparoffensive im Maklerarbeitsbereich

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Vor-Ort-Besichtigung nur der vorgeprüft passenden Ankaufsobjekte

 

Die Praxis sieht heute nach wie vor ganz anders aus. Oft ergibt sich für den Kaufinteressenten vor Ort schnell ein „No-go“ Objekt-Aspekt: Es fehlt ein Zimmer oder ein Zimmer ist zu klein.

Die Umgebung hat man sich ganz anders vorgestellt oder ähnliches

 

Zeitverluste für alle Beteiligte

 

sind die Folge für Makler, Käufer und Verkäufer. Sind das Arbeitszeiten wird dies auch schnell teuer in der Summe für alle drei Parteien.

 

Wegstrecken- und Energieeinsparung

 

Nachdem wir heute ja auch Verkehr- und Energieaufwand im Auge haben gibt es auch diesen Bereichen grosse Einsparungspotenzial wenn die Besichtigung optimal vorbreitet wird.

Was nun sind die zentralen Elemente einer solchen Einsparoffensive?

 

Die genaue Eckdatenerfassung und bildliche Aufbereitung durch das Maklerunternehmens sowohl des Verkaufsobjektes wie auch beim Kaufinteressenten dessen Wunschprofil.

 

Häufig vernachlässigt:
Die mentale Vorbereitung Kaufinteressenten

 

Eine Landfinca, – das liegt in der Natur der Sache –  , kann nicht 1 zu 1 einer vorherigen Wunschvorstellung entsprechen.

Der Kaufinteressent ist also darauf vorzubereiten dass dies nicht der Fall sein wird

und die Besichtigung dient dann zum herauszufinden „mit welchen nicht zu aufwendigen Gestaltungsmassnahmen kann ich beim konkreten Objekt meiner Wunschvorstellung nahekommen“.

 

Die Makler als Objektdesigner

 

Der Grundriss muss präsentiert werden vor der Objektbesichtigung verbunden mit der mit der Erörterung ob und wie das Objekt den Zielvorstellungen des Kaufinteressenten angepasst werden kann.

 

Eine breite Palette technischer Hilfsmittel

 

Neben Objektfotos und Videos gibt es heute Drohennaufnahmen und im Idealfall die virtuelle Objektbegehung. Die Umgebung kann an Hand von Luftaufnahmen erläutert und ergänzend erörtert werden.

 

Problempunkte gleich auf den Tisch mit Einordnung und Lösungsvorschlägen

 

Sind Landfincas, zumindest teilweise, illegal errichtet, was heute bei den meisten Angeboten der Fall ist sollte dies gleich mit offen gelegt werden. Eine teilweise Illegalität ist dann in Ihrer praktischen Bedeutung einzuordnen, – beispielsweise muss maximal die ohne Baugenehmigung hinzuerrichtete Garage abgerissen werden -, und stattdessen kann aber gleiche eine Lösung für, in diesem Worstcase präsentiert werden so  ein moderne Holzgerüstgarage.

Dann preist der Käufer diesen Worstcase mit seiner Wahrscheinlichkeit gleich mit ein

 

Entwicklungspotenziale aufzeigen bei zentralen Defiziten aus Käufersicht

 

Und dies gerade im Vorfeld einer Besichtigung. Findet man keine Lösung dann sollte auch keine Besichtigung stattfinden.

Ein Beispiel: Es gibt kein Gästehaus oder es fehlt zumindest ein Zimmer

„sonst würde mir das Objekt ja bestens passen“

Gibt es einen geeigneten umbauten Raum welcher einfach in ein eigenes Zimmer umgebaut oder umgestaltet werden kann?

Wo kann ein Gebäudebereich mit eigener Privatsphäre wie abgeteilt werden?

 

Fazit: Vorabinformation und flexible gemeinsame Lösungsfindung sind heute in diesem Berufszweig angesagt.