Wird in Spanien eine Immobilie von einem in Deutschland steuerresidenten Eigentümer veräussert, fällt in Spanien derzeit eine 19 %ige Besteuerung auf den Verkaufsgewinn an.

Dieser errechnet sich wie folgt:

Notarieller Immobilienverkaufspreis ./. notarieller Immobilienkaufpreis
./. mit offiziellen Rechnungen nachweisbarer Kosten Anschaffung- und Gebäudeerhaltung (Erwerbssteuern, Maklerkosten, Renovierungsarbeiten usw.)
Als Vorauszahlung auf diesen Betrag fällt anlässlich des notariellen Verkaufstermines bereits ein Abschlag hierauf von 3 % des notariellen Verkaufspreises an. Dieser Betrag wird zur eigenen Absicherung, bei Haftung der Immobilie für diesen Betrag, vorsorglich vom Käufer als Teil des Kaufpreises direkt an das spanische Finanzamt bezahlt.

Ausserdem ist vom in Spanien nicht residenten Verkäufer im Verkaufsjahr in Spanien eine entsprechende Verkaufsgewinnsteuererklärung abzugeben.

Wann nun muss der Spanienimobilienverkäufer seinen Gewinn ergänzend noch in Deutschland versteuern?

Einschlägig ist hier der Paragraph 23 des deutschen Einkommensteuergesetzes.

Vorab: In jedem Fall wird die in Spanien gezahlte Einkommensteuer auf eine potenziell in Deutschland anfallende angerechnet.

Vom deutschen Fiskus wird allerdings dann keine Verkaufsgewinnsteuer erhoben, wenn
– zwischen An- und Verkauf des Spanienimmobilie bereits mehr als 10 Jahre verstrichen sind
– oder die Spanienimmobilie ausschliesslich oder jedenfalls im Verkaufsjahr und den zwei vorangegangenen Jahren nur zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Steuerstrategisch gilt es darüber hinaus immer mit Weitsicht vorab zu prüfen, mit welcher legalen Gestaltung die Zahlung einer Verkaufsgewinnsteuer möglichst komplett vermieden werden kann.

Hier reicht das Spektrum der Gestaltungsvarianten vom direkten Miterwerb durch die Nachfolgegeneration über die Teilverkaufspreisausweisung für mitveräussertes Mobiliar bis zur rechtzeitigen Schenkung an die Nachfolgegeneration unter Pflichtteilsverzicht, – so etwa derzeit möglich auf Mallorca -.