Fragen und Antworten zum Immobilienkauf in Spanien

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Interview mit RA Günter Menth, Manacor/Mallorca,
email: info@kanzlei-menth.de
www.kanzlei-menth.de

F: Herr Menth, Sie begleiten seit nunmehr zwei Jahrzehnten Immobilienkäufer in Spanien beim Erwerbsvorgang.
Was muss man als Kaufinteressent bei solchen Ankaufvorgängen unbedingt beachten ?
A: Zunächst gilt es vorallem die richtigen Fragen zu stellen.
ZUR VORBEREITUNG DES IMMOBILIENKAUFES IN SPANIEN
F: Welche sind nun diese richtigen Einstiegsfragen ?
A: Welche längerfristige Nutzung ist realistisch und beabsichtigt ?
Bevorzugte Lage und benötigte Infrastruktur ?
Mieten, Kaufen oder sich zunächst für einen Probezeitraum einmieten,
in der bevorzugten Kaufregion ?Ein konkretes Kaufobjekt sollte zunächst also gar nicht die persönliche Fragenliste dominieren,
wenngleich hier die Praxis häufig anders aussieht.Man hat sich bereits in ein konkretes Objekt „verliebt“.Für eine rationale Ankaufentscheidung ist dies eher gefährlich.
F: Wo findet der Kaufinteressent Unterstützung bei der Erstellung und Abarbeitung dieser persönlichen Eingangscheckliste ?
A: Hilfreich ist die Erfahrung bereits langjähriger Mallorcaresidenten.

Wer sich in der eigenen Zielregionen für zwei bis drei Wochen einmietet, wird wertvolle Informationen einholen können etwa in den Bars der Region oder indem man seine Hobbys mit Residenten ausübt und Veranstaltungen besucht.

F: Ist nun die Entscheidung Kaufen statt Mieten gefallen und die bevorzugte Lage geklärt, wie geht es dann weiter?
A: Die Folgefragen lauten:

Wie soll das Kaufobjekt strukturiert sein ?

Neubau oder Ankauf einer bereits existierenden Immobilie ?

Bei der Kaufojektauswahl sind auch Gesichtspunkte der langfristigen Nutzbarkeit ebenso zu berücksichtigen,
wie die einfache Vermietbarkeit oder Weiterverkäuflichkeit des Objektes.

F: Kommen wir zur konkreten Kaufobjektsuche
A: Bei der Maklerbeauftragung wichtig ist deren regionale Ortsnähe und Spezialisierung auf die jeweilige Immobilienart wie Landfincas, Appartements, Baugrundstücke u.a.

Miteinbezogen werden sollten aber auch regionale Medien, möglichst nicht nur deutschsprachige,

und nicht zuletzt,- auch heute noch möglich in kleinen spanischen Orten -, ist die Suche nach dem inoffiziellen Ortsmakler in der Bar des Ortes.
Unsere Kanzlei bietet bei Klarheit über die Rahmendaten des gesuchten Kaufobjektes auch einen spezifischen Immobiliensuchservice auf Mallorca mit an.

ZUM ZEITPUNKT DER ANWALTSBEAUFTRAUNG
F: Wann sollte in Spanien ein Rechtsanwalt beim Kaufprozess einbezogen werden
und welche sind dessen Aufgabenbereiche ?
A: Ist die Anwaltsbeauftragung noch nicht im Rahmen der Objektsuche erfolgt, dann jedenfalls bei grundsätzlicher Einigung über die Rahmendaten, namentlich den Preis, eines konkreten Ankaufobjektes. In keinem Fall sollte vor der rechtlichen Objektprüfung ein privater Kaufvertrag, auch kein Reservierungsvertrag unterzeichnet werden.
DIE BEDEUTUNG DES PRIVATEN KAUFVERTRAGES IN SPANIEN
F: Welche Bedeutung kommt in Spanien dem privaten Immobilienkaufvertrag zu ?
A: Eine sehr grosse.
Zunächst bleibt hier festzuhalten, dass in Spanien,- im Unterschied etwa zu Deutschland -, bereits mit einem privaten Kaufvertrag der Kauf rechtswirksam, also formgerecht ist.
Andererseits spielt der private Immobilienkaufvertrag rechtspraktisch eine zentrale Rolle um den Weg zum nachfolgenden notariellen Kaufvertrag zu ebnen.Das Prinzip lautet „Anzahlung leisten zur Absicherung des Ankaufrechtes“.
F: Welche Arten von privaten Kaufverträgen gilt es hier zu unterscheiden ?
A: Zunächst einmal den sogenannten Reservierungsvertrag bei welchem sich die Verkäuferseite gegen einen begrenzten Geldbetrag verpflichtet
für einen regelmässig kurzen Zeitraum die Immobilie nicht an einen anderen Kaufinteressenten weitzuveräussern.Der Optionskaufvertrag sichert dem Käufer gegen Zahlung eines relevanten Kaufpreisanteil von meist 5 % – 10 % für einen längeren Zeitraum das Ankaufrecht,
wobei der Optionspreis auf den Kaufpreis bei Optionsübung angerecht wird
und dieser bei Nichtausübung der Option durch die Käuferseite verloren geht.Für beide Seiten voll bindend ist ein privater Kaufvertrag ohne spezifische Rücktrittsmöglichkeit.
F: Und wenn der private Kaufvertrag nur mit Vorvertrag bezeichnet ist ?
A: Nicht entscheidend für die rechtliche Qualifizierung sind Vertragsbezeichungen oder Überschriften,
sondern die konkreten Vertragsklauseln welche genau analysiert werden müssen.
Eine weitere häufige Vertragsart ist beispielsweise der „Arrasvertrag“
oder private Kaufvertrag mit Strafklause im Rücktrittsfall,
welcher rechtlich einem „Optionsvertrag“ entsprechen kann.Für die Vertragsparteien von entscheidener Bedeutung ist,
ob sie sich bereits entgültig rechtlich binden möchten,
oder ob sie sich eine Rücktrittsmöglichkeit mit konkreter Strafzahlung vorbehalten möchten.
F: Wie sollte der Kaufinteressent reagieren, wenn Ihm von Verkäuferseite oder Makler „Druck gemacht“ wird im Hinblick auf weitere Kaufinteressenten schnell den privaten Kaufvertrag zu unterzeichnen.
A: Zeitnahe die rechtliche Prüfung einleiten, aber im übrigen auch keine überstürzte Vertragsunterzeichnung vornehmen.
In unserer modernen Welt wird auch in Spanien die Vorabunterzeichnung per Email akzeptiert, so dass die Unterzeichnung nicht bei Vorortanwesenheit in Spanien erfolgen muss.
An dieser Stelle sei allerdings auch hinzugefügt.
„Wer zu spät kommt den bestraft das Leben“.
Sind mithin Rechts- und Sachlage abgeklärt dann sollte auch kurzfristig die eigene Kaufentscheidung getroffen werden.
ZUM SPEKTRUM PROFESSIONELLER BERATER IN SPANIEN
F: Welche weiteren professionellen Berater sollten beim Immobilienkauf in Spanien
mit beigezogen werden ?
A: Erlauben Sie mir hier einen kurzen Hinweis zur Bezeichnung „professionell“.

Es gibt zwei Beratergrupppen denen man in Spanien mit Vorsicht begegnen sollte: Eigene Landsleute, welche mit grossem Eifer vorgeben, sich in Spanien mit allem auszukennen,
wobei in der Praxis meist weitgehend das Gegenteil der Fall ist. Spanier mit etwas Deutschkenntnissen und eigenen spezifischen finanziellen Interessen,
welche sich nachhaltig anbieten alle Behörden- und Sprachbarrieren für Sie zu überwinden.
In beiden Fällen steht am Ende oft ein hoher finanzieller Verlust.

Aus unserer Sicht sehr wertvoll ist die Erstellung eines Wertgutachtens, also die Beiziehung eines Wertgutachters,
wobei binnen Wochenfrist mit begrenztem finanziellem Einsatz Wertsicherheit betreffend das Kaufobjekt  geschaffen werden kann.
Die entsprechende Gutachtenbeschaffung kann hier auch über unsere Kanzlei erfolgen.

Beim Ankauf einer Landfinca aus zweiter Hand sollte eine Objektbesichtigung mit einem Architekten erfolgen.
Die Einbeziehung eines Architekten empfiehlt sich im übrigen auch beim Erwerb eines Baugrundstückes.

Beim Ankauf eines Gewerbeobjektes oder konkret eines Vermietungsobjektes kann die frühzeitige Einbeziehung eines Steuerberaters sinnvoll sein.

F: Was kann man in Spanien beim Immobilienkauf von einem kompetenten Anwalt erwarten ?
A: Vor allem Weitblick, und dass seine Beratung die erheblich über die reinen Abwicklungsschritte hinausgeht, wie etwa mit folgenden Fragestellungen.

Könnten spätere Bauerweiterungen oder Umbauten in Betracht kommen, und ist dies im Einklang mit der Rechtsordnung möglich ?

Sollte die Nachfolgegeneration bereits in den aktuellen Kaufvorgang miteinbezogen werden ?

Verfügt der Kaufgegenstand auch über eine touristische Ferienvermietungsgenehmigung ?

Ist ein späterer ökonomisch interessanter Weiterverkauf möglich ?

Weiterhin erforderlich ist natürlich eine rechtliche Objektprüfung unter Einbeziehung aller im konkreten Einzelfall relevanter Einzelaspekte.

Das kann bei einer Landfinca dann beispielsweise auch die Überprüfung sein,

ob der bestehende Brunnen legal errichtet worden ist oder künftig eine Brunnenbohrung möglich sein wird.

Wichtig ist sodann, dass der in Spanien tätige Rechtsanwalt über ein tragfähiges Netz qualifizierter Kooperationspartner verfügt.
Dies nicht nur um den Kaufvorgang professionell abwickeln zu können,
sondern auch um dem Mandanten darüberhinaus sichere Wege zu anderweitigen Problemlösungen aufzeigen und anbieten zu können.

Der finanzielle Nutzen oder Mehrwert der richtigen Anwaltsauswahl geht also weit über die rechtssichere Abwicklung des direkten Kaufvorganges hinaus.

Oft geht es auch darum im richtigen Zeitpunkt die richtige strategische Entscheidung zu treffen,
weshalb in der Ankaufphase ein kontinuierlicher Kontakt mit dem Rechtsanwalt gehalten werden sollte.

Schliesslich bedeutsam ist auch, dass dem Kaufinteressenten ein grundsätzlich unabhängiger Partner zur Verfügung steht im Gegensatz zum Makler, welcher meist vom Verkäufer beauftragt wurde
und der Käufer von diesem deshalb nicht die nachhaltige Berücksichtigung gerade seiner Interessenlage erwarten kann.

F: Ist es zutreffend, dass ausländische Immobilienkäufer vom spanischen Notar mehr erwarten, als diesem vom spanischen Gesetzgeber an Aufgaben zugewiesen ist ?
A: Das ist sicherlich zutreffend.
Namentlich deutsche Immobilienerwerber erwarten vom spanischen Notar entsprechend dem Aufgabenkreis eines deutschlen Notares eine umfassende beratende Betreuung.
Demgegenüber kommt dem spanischen Notar im wesentlichen nur das Aufgabenfeld der korrekten Notarvertragsabfassung zu.Um spezifische Parteieninteressen und deren Wahrung kümmert sich der Notar in Spanien nicht.
Vielmehr werden die vom Anwalt vorgegebenen Vertragsinhalte in eine notarielle Form gegossen und diese vom Notariatssachbearbeiter vorbereitet,
sodass der Notar oft erstmals im Notartermin selbst mit der Angelegenheit befasst wird.
F: Welcher Partei steht in Spanien das Recht zur Notarauswahl zu ?
A: Hier sprechen Sie einen in der Praxis sehr wichtigen und von Immobilienkäufern oft unterschätzten Aspekt an.

Wer den Notar auswählt und diesem die gewünschten Vertragsinhalte vermittelt, bestimmt die Vertragsinhalte, welche dann nur noch mit grossem Aufwand und Konflikten im letzten Moment vor Unterzeichnung abgeändert werden können.

Der nette Verkäufer oder Verkäufervertreter der dem Käufer diese Arbeit und die Überwindung entsprechender Sprachbarrieren „gerne abnimmt“,
kommt dem nicht anwaltlich vertretenden Käufer damit oft teuer zu stehen.

Dies gilt zum einen betreffend die Überlastung aller Kosten und setzt sich fort bei der Einfügung bestimmter Vertragsklauseln welche den Käufer bei der Reklamation von Rechts- und Sachmängeln schnell rechtslos stellen können.

DIE EINZELNEN ARBEITSSCHRITTTE DES KÄUFERANWALTES
F: Welche Arbeitsschritte werden in Spanien jedenfalls vom Käuferanwalt abgedeckt und mit welchen Anwaltskosten muss man rechnen ?
A: In der Praxis beginnt die Anwaltstätigkeit meist dann,
wenn der Kaufinteressent sich für ein bestimmtes Objekt entschieden hat.Dann folgen diese Arbeitsschritte:- rechtliche Prüfung
– Erstellung oder Überprüfung des privaten Kaufvertrages
– Notarauswahl und Vorbereitung des notariellen Kaufvertrages
– gemeinsame Wahrnehmung des Notartermines
– Absicherung der weiteren Abwicklungsvorgänge bis zur Grundbucheintragung

Die Anwaltskosten bewegen sich meist im Bereich von 1 % bis 2 % des notariellen Kaufpreises. Zum Vergleich: die üblichen Maklergebühren auf Mallorca: 5 %.
DIE NEBENKOSTEN DES KAUFVERTRAGES
F: Mit welchen gesamtheitlichen Kaufnebenkosten muss der Käufer rechnen ?
A: Hier empfiehlt es sich, abgesehen von den Maklerkosten,
von Kaufnebenkosten von zirka 11 % des notariellen Kaufpreises auszugehen. Der zentrale Kostenposten ist hier die je nach Regoin 7 bis 8 %-ige Grunderwerbssteuer.
Im Einzelfall kann allerdings auch eine höhere Umsatzsteuer anfallen,namentlich, wenn die Verkäuferseite beim Verkauf unternehmerisch tätig ist. Die konkrete Nebenkostenkalkulation kann der Rechtsanwalt vorerstellen.
F: Erhält man vom spanischen Notar auch eine deutsche Vertragsfassung ?
A: Das ist in Spanien die absolute Ausnahme.
Dies wird man schnell nachvollziehen,
da ja auch von einem deutschen Notar schwerlich die Erstellung etwa einer französischen Vertragsfassung erwartet werden kann.
Im Regelfall wird dem Käufer im Notartermin vom Anwalt vor Unterzeichnung die spanische Vertragsfassung mündlich übersetzt.
ZUR VERTRETUNG BEIM NOTARTERMIN
F: Ist es möglich, eine andere Person zur Wahrnehmung des notariellen Kaufvertragstermines zu beauftragen ?
A: Grundsätzlich ja.
Oft wird hierzu in der Rechtspraxis auch der Käuferanwalt bevollmächtigt.
Allerdings ist zu beachten, dass die entsprechende Bevollmächtigung in notarieller spanischer Form zu erstellen ist.
ZUR ZAHLUNGSABWICKLUNG DES KAUFPREISES
F: Wie erfolgt in Spanien die Bezahlung des Immobilienkaufpreises?
A: Bis heute noch überwiegend per bankbestätigtem Scheck.
Schrittweise an Bedeutung gewinnt die Schnellüberweisung im Notartermin nach vorheriger Absprache mit der Käuferbank und bankseitiger Faxbestätigung der Anweisung des Kaufpreises.Zur Vermeidung der allzulangen zeitlichen Dauer des Notartermines,behält sich der Notar dann oft seine Vertragsunterzeichnung bis zum bestätigtem Zahlungseingang beim Verkäufer vor.
DIE PARALLELE ERSTELLUNG WEITERER NOTARDOKUMENTE
F: Sollten parallel zum notariellen Kaufvertrag vom Käufer noch weitere notarielle Urkunden miterstellt werden ?
A: Das ist eine gute Frage
und der weitblickende Rechtsanwalt wird diese Thematik auch bereits in der Anfangsphase der Sachbearbeitung miteingeführt haben.
In Betracht kommen hier:- Die Vollmachtserteilung unter mehreren Miteigentümern oder an andere Personen des persönlichen Umfeldes
– Eine spezifische testamentarische Rechtsnachfolgeregelung für das Spanienvermögen oder auch generell.Letzteres etwa wenn andernfalls entferntere Verwandte oder eine inhomogene Erbengemeinschaft zu den eigenen gesetzlichen Erben würden.
NACH UNTERZEICHNUNG DES NOTARVERTRAGES
F: Welche Aufgaben verbleiben dem Immobilienkäufer noch nach Unterzeichnung des Notarvertrages ?
A: Betreffend den rein rechtlichen Vorgang bei einem Komplettabwicklungsangebot des Rechtsanwaltes bis zur Grundbucheintragung keine.

Im übrigen zu klären oder vorzunehmen ist die Ummeldung der Versorgungsverträge auf den neuen Eigentümer und dessen Anmeldung bei der Gemeinde sowie gegebenenfalls die Information an den Präsidenten der Eigentümergemeinschaft.

F: Haben Sie noch einige abschliessende Empfehlungen an den neuen Immobilieneigentümer ?
A: Von Vorteil ist es sicherlich sich zeitnahe in die spanische Gesellschaft aktiv einzuleben, also die eigenen Hobbys auch in Spanien weiterzubetreiben, und die spanische Sprache zügig zu erlernen, wobei Sprachaustauschpartner und Sprachstammtische hilfreich sein können.

Zentraler Anlaufpunkt, bei welchem man schnell erste Kontakte knüpfen kann, ist immer die örtliche Bar. Wenn Sie Fragen stellen wird ihnen meist gerne geholfen,oft auch von fortschrittlicheren Gemeinden in im Eingangsbereich des Rathauses eingerichteten Bürgerinformationsbüro.