Warum nicht zuwarten?

Nun in der Rechtspraxis ergeben sich häufig Situationen in welchen man kurzfristig über die eigene Immobilie verfügen möchte,

sei dies auf Mallorca, den Balearen oder anderswo in Spanien,

sei es per Verkauf oder aber zur Bestellung einer Hypothek zur Finanzierung anderweitiger Vorhaben oder anlässlich des Abschlusses von Versorgungsverträgen.

Auch gestaltet es sich nach längerem Zeitablauf oft schwieriger die notwendigen Dokumente zu beschaffen.

Zuerst den Status quo feststellen

Dies erfolgt zunächst durch Beschaffung eines Grundbuchauszuges des eigenen Grundstücks,

sich anschliessend dann die Beschaffung des Katasterauszuges

und der Vergleich mit der tatsächlichen Bebauungs- und Grundstücksgrössensituation.

Ergeben sich hier Differenzen so besteht Handlungsbedarf.

Nachlegalisieren oder jedenfalls den Bestandsschutz formell absichern

Werden Diskrepanzen zwischen realer Bebauungssituation und der Grundbucheintragung festgestellt, namentlich ist im Grundbuch eine geringere bebaute Fläche eingetragen als die tatsächliche Bebauung ist zu prüfen ob für alle vorhandene Bebauungselemente entsprechende Baugenehmigungen und gemeindliche Bauabnehmen existieren.

Nicht selten ist hier die Kontaktaufnahme zu früher tätigen planenden und technischen Architekten erforderlich.

Einsicht nehmen in das Bauarchiv

Dies erfolgt dann häufig in dieser Situation durch den beauftragten Rechtsanwalt welcher die im Bauarchiv vorliegenden Dokumente ergänzend auswertet und einen entsprechenden Bericht anfertigt.

Dies verbunden mit Vorschlägen zum konkreten praktischen Fortgang.

Architektenalterszertifikate zur Absicherung  des Bestandschutzes bei fehlender Baugenehmigung

Auf deren Basis kann dann meist auch ohne vorliegende Baugenehmigungen und Bauabnahmen ersatzweise zumindest die existierende Bebauung im Grundbuch zur Eintragung gebracht werden.

Zwischenschaltung der notariellen Bauerklärung

Zur Grundbucheintragung bedarf in Spanien entweder einer Gerichtsentscheidung oder, wie meist, einer vorgeschalteten notariellen Urkunde. Das ist in diesem Fall die notarielle Bauerklärung auf der Basis von Baugenehmigung oder Architekten Zertifikaten.

Die Kosten der Grundbucheintragung

Auf der Basis eines statistisch berechneten Bauwertes zu berücksichtigen sind hier Steuern, Notar- und Grundbucheintragungsgebühren sowie u.a. auch die Kosten für ein Architektenzertifikat.

Die Bausteuer beträgt regelmässig 1,5 % des ergänzend nachzuerklärenden Bebauungswertes.

Nun, wer in Spanien eine Immobilie fertiggestellt muss grundsätzlich eine Zehnjahresversicherung für die Baustruktur abschliessen.

Dies gilt allerdings dann nicht wenn diese nur selbstgenutzt wird.

Übergang von Selbstnutzung zum Verkauf

Entscheidet man sich nun als Eigentümer gleichwohl später noch binnen zehn Jahren zum Verkauf, muss dann die entsprechende Versicherung nacherstellt werden?

Versicherung nachabschliessen

Diese Verpflichtung besteht anlässlich des Verkaufes nicht absolut, wohl aber dann wenn die Käuferseite im notariellen Kaufvertrag nicht darauf verzichtet.

Versicherung suchen zur Restzeitversicherung

Hier ist es in der Praxis nicht immer ganz einfach eine Versicherung zu finden welche den Restzeitraum bis zum Ablauf von zehn Jahren nach Baufertigstellung versichert.

Bei kurzer Restfrist Notartermin hinausschieben

Fehlt im Verkaufszeitraum beispielsweise weniger als ein Jahr und die Käuferseite möchte nicht formell auf die Nachversicherung verzichten könnte der Verkauf mit der privatvertaglichen Vereinbarung angeboten werden dass der Notartermin erst nach Ablauf der 10 Jahresfrist erfolgt.

Wann beginnt die 10-Jahresfrist genau zu laufen?

Fristbeginn ist die Bauabnahme durch den privaten Architekten oder die Gemeinde.

Generell wird am Beispiel des seguro decenal deutlich dass auch ein Verkaufsvorgang einer Finca in Spanien durchaus mittelfristig sorgsam vorbereitet werden sollte.

Den doppelten Steuervorteil nutzen

Die Steuerminimierung auf 1 % bei gleichzeitigen Pflichtteilsverzicht der Kinder und die Möglichkeit der Einsparung der sonst 19 % igen späteren Verkaufsgewinnsteuer bei aktueller Wertanpassung.

Lebzeitige Nutzungssicherheit

Diese kann man sich durch paralleler Vorbehalt des Niessbrauchsrechts verschaffen.

Natürlich kann es gute Gründe geben die Immobilie aktuell nicht an die eigenen Kinder zu verschenken

Das sind aber zumindest nach dem Alter der aktiven Berufstätigkeit eher Ausnahmekonstellationen.

Spezifische persönliche Probleme oder finanzielle Schieflagen bei der Kindergeneration sind hier die häufigsten Gründe.

Sonstige Gründe für den Immobilienbehalt

Eine solche Konstellation ist sodann auch die noch gegebene Minderjährigkeit der eigenen Kinder.

Auch kann es Unsicherheiten geben in der Partnerumgebung der eigenen Kinder.

Wenn Sie die Immobilie mittelfristig veräussern möchten

kann dies sowohl für wie auch gegen eine aktuelle 1 % Schenkung sprechen.

Empfehlensart ist eine solche wenn die Veräusserung erst in 5-10 Jahren erfolgen soll und eine grössere Differenz zwischen dem An- und Verkaufspreis zu erwarten ist welche bei nichtresidenten Verkäufern mit 19 % besteuert wird.

Durch Anheben des Übergangswertes anlässlich der Schenkung wird dann die Verkaufsgewinnbesteuerung vorrausschauend steuerstrategisch vermieden.

Die praktische Handlungsfähigkeit der verschenkenden Elterngeneration wird dann oft durch eine notarielle spanische Vollmacht der Kinder zugunsten der Eltern abgesichert.

Weniger sinnvoll ist die 1 % Schenkung

wenn die Immobilie bereits binnen drei Jahren veräussert werden soll.

Gesetzlich nomiert kann nunmehr nur bei Ablauf von 5 Jahren nach der Schenkung die Verkaufsgewinnsteuer vermieden werden wenn der Verschenker nicht zuvor verstirbt.

Namentlich bei hohen Immobilienwerten ist auch die Parallelbesteuerung im Heimatland zu beachten

Dies gilt etwa dann wenn es, wie zwischen Deutschland und Spanien, für Schenkungen kein Doppelbesteuerungsabkommen, also kein Abkommen zur Vermeidung doppelter Besteuerung gibt.

Hier ist es von Vorteil wenn der geschenkte Wert voll von den deutschen Schenkungssteuerfreibeträgen abgedeckt ist, also konkret per Kind pro Elternteil nicht mehr als 400.000 € binnen eines 10-Jahreszeitraumes verschenkt werden.

Immerhin lässt sich hier bei zwei Kindern schon ein Gesamtfreibetrag von 1.6 Mio € erschliessen.

Nun, wird in Spanien eine Immobilie fertiggestellt muss man grundsätzlich eine Zehnjahresversicherung für die Baustruktur abschliessen.

Dies gilt allerdings dann nicht wenn diese nur selbstgenutzt wird.

Übergang von Selbstnutzung zum Verkauf

Entscheidet man sich nun als Eigentümer gleichwohl später noch binnen zehn Jahren zum Verkauf muss dann die entsprechende Versicherung nacherstellt

werden ?

Käuferverlangen Versicherung abzuschliessen

Diese Verpflichtung besteht anlässlich des Verkaufes nicht absolut aber dann wenn die Käuferseite im notariellen Kaufvertrag nicht darauf verzichtet.

Versicherung suchen zur Restzeitversicherung

Hier ist es in der Praxis nicht ganz einfach eine Versicherung zu finden welche den Restzeitraum bis zum Ablauf von zehn Jahren nach Baufertigstellung versichert.

Bei kurzer Restfrist Notartermin hinausschieben

Fehlt im Verkaufszeitraum beispielsweise weniger als ein Jahr und die Käuferseite möchte nicht formell auf die Nachversicherung verzichten könnte der Verkauf mit der privatvertraglichen Vereinbarung angeboten werden dass der Notartermin erst nach Ablauf der 10 Jahresfrist erfolgt.

Wann beginnt die 10 Jahresfrist genau zu laufen?

Fristbeginn ist die Bauabnahme durch den privaten Architekten oder die Gemeinde.

Generell wird am Beispiel des seguro decenal deutlich dass auch ein Verkaufsvorgang einer Finca in Spanien durchaus mittelfristig sorgsam vorbereitet werden sollte.

da wir noch nicht so gut spanisch sprechen, heute Abend in Urlaub fahren und davor den Vertrag noch unterzeichnen möchten.

Will heissen: Wenn wir besser spanisch sprechen würden bräuchten wir eine Vertragsüberprüfung ja nicht, es geht ja sicher nur um wenige Formulierungen und Sie sind ja sicher sofort disponibel um sich um unsere Angelegenheit zu kümmern und abgesicherte Aussagen zu treffen.

Ganz so einfach ist es leider nicht

Es geht auch nicht nur um die Vertragsformulierung sondern bei dem in Spanien bereits form- und rechtsgütigen privaten Immobilienkaufvertrag auch oft um baurechtliche Fragen die der Beschaffung weiterer Dokumente bedürfen.

Eine ungesicherte Diagnose kann schnell teuer werden

und damit ist gerade dem Rechtssicherheitsinteresse des Immobilienkäufers wenig gedient. Auch geht das Nutzenpotenzial einer professionellen Rechtsberatung durch einen Rechtsanwalt weit über die Formulierung von Vertragsklauseln hinaus.

Es geht um die vorrausschauen optimierte Gestaltung zur Konfliktvermeidung u.a.

Auch Steuereinsparungspotenziale sollten vorrausschauend genutzt werden

Ein entscheidender Prüfungspunkt kann hier sein welche Familienmitglieder in den Ankaufsvorgang mit welchen Begleitmassnahmen bereits einbezogen werden könnten oder sollten.

Analyse der Nutzungsmöglichkeiten und Entwicklungspotenziale des Ankaufsobjektes

Ist auch eine touristische Vermietung möglich und wie kann diese weiter abgesichert werden.

Welche Netzanschlüsse oder alternative Energie- und Wasserversorgungsmöglichkeiten bis hin zur Selbstversorgung sind hier möglich?

Typisch vom Anwalt zu klärende Fragestellungen sind die Baurechtssituation und Erweiterungspotenziale sowie Umbaumöglichkeiten oder auch die Möglichkeit des Brunnenbaus.

Seriöse Recherchen benötigen ein gewisses Zeitbudget

Wird dies dem Anwalt nicht zur Verfügung gestellt schadet man als Kaufinteressent den eigenen Interessen an der Rechtssicherheit und der Nutzung der Potenziale einer professionellen Begleitung

Die komplette Begleitung des Ankaufprozesses durch den Rechtsanwalt

ist deshalb der Standart in Spanien wenn man als Ausländer hier eine Immobilie erwirbt.

In diesem Zuge wird anwaltseitig auch die weitere Abwicklung bis zur Grundbucheintragung mit abgesichert.