Kategorie: Erbrecht

So finden Sie einen zuständigen Notar für die Erstellung wenn der deutsche Erblasser zuletzt in Spanien wohnte

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Diese Konstellation wird in der Rechtspraxis immer häufiger da sich immer mehr deutsche Käufer einer Immobilie entscheiden nach Spanien überzusiedeln.

Und dann sind nach der europäischen Erbrechtsverordnung die spanischen Behörden und damit auch spanische Notare für die Erstellung der Erbenbescheinigung zuständig.

 

Aber: An welchen Notar muss ich mich konkret wenden?

 

Hier gibt es bestimmte Auswahlmöglichkeiten, vorrangig zu den letzten Aufenthalten und Vermögenslageorten des Erblassers.

 

  1. Ein Notar der letzten Wohnsitzgemeinde oder Gemeinde des letzten gewöhnlichen Aufenthaltes.

 

  1. Notar der Gemeinde des Schwerpunktes des Nachlassvermögens in Spanien

 

  1. Der Notar des Sterbeortes

 

Uns wenn es in den vorgenannten Gemeinden keinen Notar gibt?

 

Dann kann immer auch ein Notar in den angrenzenden Regionen der vorgenannten ausgewählt werden

Eine Auffangzuständigkeit wenn es weit und breit keinen Notar gibt ist der Wohnort des Antragsstellers also regelmässig eines Erben.

 

Was tun wenn Sie keinen geeigneten Notar in diesen Regionen kennen?

 

Eine sicherlich häufige Konstellation.

Dann und in der Praxis üblich ist es der auf Erbenangelegenheiten in Spanien spezialisierte Rechtsanwalt welcher die Entscheidung der Notarauswahl für Sie trifft.

 

Der spezialisierte Rechtsanwalt leitet in Spanien die Abwicklung internationaler Erbfälle

 

Dies stellt auch sicher dass das meist erforderliche ergänzende länderspezifische Fachwissen in der praktischen Abwicklung einbezogen wird.

 

Und wie finden Sie den passenden Rechtsanwalt?

 

Neben einer Empfehlung aus dem Bekanntenkreis ist hier heute sicherlich das Internet der zentrale Zugangsweg.

 

Die gesetzlichen Klarstellungen des balearischen Gesetzgebers zur 1 % Schenkung unter Pflichtteilsverzicht

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Diese Klarstellungen erfolgten per gesetzlicher Regelung Ley 08/2022 vom 11. November 2022 und sind im Monat Januar 2023 in Kraft getreten.

 

Was gibt es Neues?

 

Vor allem wurden bisherige Zweifel betreffend die Möglichkeiten der inhaltlichen Ausgestaltung der Schenkungsverträge zwischen Eltern und Kindern beseitigt.

 

Was jetzt alles möglich ist?

 

Die Schenkung kann mit Auflagen an und Verfügungsverboten des Beschenkten verbunden werden.

Es können aber auch spezielle Widerrufskonstellationen vereinbart werden,

oder der Schenkungsvertrag kann einvernehmlich wieder aufgehoben und modifiziert werden.

 

Bereits vom Gesetzgeber vorgesehene Gestaltungsrechte

 

Neben der Möglichkeit der einvernehmlichen Vertragsaufhebung verbunden mit dem Abschluss eines neuen modifizierten Vertrages

sind vom Gesetzgeber bereits standardisierte Widerrufsgründe zum Schutz des Verschenkers vorgesehen.

Dies gilt für Fälle der Erbenwürdigkeit des Beschenkten, Nichterfüllung von Auflagen, Fallgestaltung der Undankbarkeit des Beschenkten wie beispielsweise die Nichtleistung von Unterhalt des Beschenkten an den Verschenker

oder gar die Misshandlung des Verschenkers durch den Beschenkten.

Derartige gesetzliche Widerrufsgründe müssen innerhalb einer 4-Jahresfrist geltend gemacht werden.

 

Spezifische Auflagen, Widerrufsfälle und Verfügungsverbote

 

Es ist mithin ein breites Spektrum vertraglicher Gestaltungsvarianten welche der balearische Gesetzgeber hier nun ausdrücklich eröffnet hat.

 

Gleichzeitig bleibt der Beschenkte erbberechtigt

 

Trotz seines Pflichtteilsverzichtes bleibt das beschenkte Kind weiter erbberechtigt nach dem verschenkenden Elternteil

sei es per testamentarischer Verfügung oder per gesetzlicher Erbfolge,

soweit die Eltern dies so wünschen.

 

 

Selbst eine Neugestaltung der Schenkung unter Pflichtteilsverzicht ist jetzt möglich

 

Hierzu sieht der Gesetzgeber vor,

dass dann der vorausgegangene Schenkungsvertrag mit Pflichtteilsverzicht aufgehoben werden muss.

 

Was ist die Absicht des Gesetzgebers?

 

Seine Absicht legt der Gesetzgeber ausführlich in seiner Begründung für die Neuregelung dar:

Der jüngeren Generation soll das Selbstständigwerden erleichtert werden.

Auch mache es keinen Sinn, angesichts der gestiegenen Lebenserwartung, dass die Kindergeneration erst kurz vor dem eigenen Rentenalter finanziell von der Elterngeneration per Erbfolge ausgestaltet wird.

 

Anwendbarkeit auch auf Vermögensübertragungen auf Mallorca durch hier nichtresidente ausländische Familien

 

Dies gilt jedenfalls für Deutsche und Österreicher, zwischenzeitlich auch gerichtlich bestätigt, betreffend die einschlägige Steuerminimierung auf 1 % bei auf den Balearen belegenen Vermögensgegenständen,

typischerweise also der Mallorcaimmobilie auch von Nichtresidentenfamilien oder im üblichen Sprachgebrauch der Ferienimmobilie.

 

 

Schenkung und Erbschaften auf Mallorca: Der Wertansatz ist eine ganz entscheidende Stellschraube

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Nach unten setzt jetzt der Referenzwert klare Grenzen

 

Seit dem 01.01.2022 gibt es für den Wertansatz von Immobilien namentlich in Erbschaftsannahme und Schenkungsurkunden eine klare Grenze welche für jede Immobilie ausgewiesen ist oder jedenfalls schrittweise ausgewiesen werden wird

Bei den aktuellen in 2023 auf Mallorca zumindest im Rahmen der Kleinfamilie eher niedrigen Steuersätzen von 1 % bei Erbschaften von Kindern und Ehegatten,

dem gleichen niedrigen Steuersatz bei Schenkungen an Kinder unten Pflichtteilsverzicht

und 7 % bei normalen Schenkungen an Ehegatten ist es auch eher weniger erstrebenswert den meist unter dem aktuellen Verkehrswert angesiedelten Referenzwert zu unterschreiten.

 

Interessant sind in der heutigen Rechtspraxis eher höhere Wertansätze, warum?

 

Dies deshalb weil damit gegebenenfalls spätere Verkaufsgewinnsteuern vermieden werden können.

Das funktioniert so, dass anlässlich von Immobilienerbschaften oder lebzeitigen Schenkungen an Kinder unter Pflichtteilsverzicht der bisher notariell registrierte Übertragungswert auf den aktuellen Verkehrswert angehoben wird und damit im Verkaufsfall rechnerisch kein Verkaufsgewinn mehr entsteht welcher versteuert werden könnte, bei Verkäufern einer Ferienimmobilie immer mit 19 %.

Hingewiesen sei hier noch auf eine einzuhaltende 5 – jährige Zuwartefrist bis um Entfallen der Verkaufsgewinnsteuer.

 

Der höhere Wertansatz beeinflusst die spanische Grundsteuer, IBI, nicht

 

Es ist nachvollziehbar dass man annehmen könnte der höhere Wertansatz bei Erbschaft oder Schenkung habe dann einmal zunächst eine höhere Grundsteuer zur Folge.

Dies ist aber in Spanien nicht der Fall weil der hierfür massgebliche Katasterwert auf andere Weise berechnet und festgesetzt wird.

 

Kann man vorsorglich beim aktuellen Wertansatz über den derzeitigen Verkehrswert hienausgehen?

 

Denn schliesslich kann per Inflation und tendenzieller Immobilienpreiserhöhung davon ausgegangen werden dass die Immobilienpreise zumindest nominal weiter steigen könnten.

Die rechtspraktische Antwort heisst:

Ja, das ist möglich.

 

 

 

Empfiehlt es sich zur Wertsicherheit ein Wertgutachten in Auftrag zu geben?

 

Handelt es sich um kein Standartobjekt, etwa mit gleichartigen Apartments in der Nachbarschaft und kontinuierlichen Verkaufspreiserkenntnissen, dann könnte man, wie vorerwähnt, im Zweifel auch einen relativ höher angesetzten Verkehrswert wählen.

 

Eine Wertgutachtenerstellung hat bei mittelfristigen Verkauf übrigens auch noch den Vorteil einer Orientierung für die eigene adäquate Verkaufspreisfindung

Immer häufiger in der Rechtspraxis: Als deutsche Familie sind Erbschein oder das europäische Nachlasszeugnis beim spanischen Notar beantragen

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Früher ging man hier zum Amtsgericht, konkret zum Nachlassgericht welches örtlich für den letzten deutschen Wohnsitz des nach Spanien übergesiedelten deutschen Erblassers zuständig war.

Heute, nachdem die Europäische Erbrechtsverordnung für die Zuständigkeitsbestimmung an die Behörden des letzten Wohnsitzes in Europa anknüpft sind dann häufig die spanischen Notare zuständig.

 

Warum ist das wichtig einem mit internationalen Erbangelegenheiten besonders vertrauten spanischen Notar auszuwählen?

 

Nun, durchaus häufig, wird vom nach Spanien Ausgewanderten in seinem Testament gleichwohl die Anwendbarkeit gleichwohl die Anwendbarkeit des deutschen Erbrechtes vorgsehen.

Dann muss der spanische Notar die zutreffende Erbfolge nach dem deutschen Erbrecht bestimmen.

 

Oft ist ein handschriftliches deutsches Testament das massgebliche Dokument

 

obgleich es auch Gründen der Rechtssicherheit tendenziell empfehlenswertes erscheint das eigene Testament auch bei Auswanderung nach Spanien unter anwaltlichen Beratung vor einem spanischen Notar zu erstellen.

Allerdings im Ergebnis ist der spanische Notar dann nicht nur mit der Anwendung und Interpretation und Rechtsprechung des deutschen Erbrechtes befasst sondern auch mit dem deutschen Testamentstext welcher ohne spanisch Sprachkenntnisse zuerst in die spanische Sprache übersetzt werden muss.

 

Tandem sprachkundiger und international erfahrener Notar

und deutscher anwaltlicher Erbrechtsexperte mit Spezialisierung auf Spanien

 

Diese Kombination ist dann viel entscheidender als die regionale Nähe eines Notars zum letzten spanischen Wohnort des deutschen Erblassers

 

Für Nachlassgegenstände in Deutschland empfehlenswert ist dann ein in Spanien ausgestelltes europäisches Nachlasszeugnis

 

Soll ein Erbenzertifikat in einen anderen EU-Staat zur Nachfolge in dort belegene Vermögensgegenstände verwandt werden.

so empfiehlt es sich anstelle einer deutschen Erbscheinausstellung oder eines spanischen certificado de heredero mit anschliessender Übersetzung ein direkt im anderen Land gültiges europäischer Nachlasszeugnis zu erstellen respektiv erstellen zu lassen,

welches bisher in Spanien von vielen Notaren angesichts fehlenden Praxiserfahrung noch nicht erstellt wird.

 

Fazit: So vorgehen dass gehündeltes Fachwissen in Anspruch genommen wird

 

Das ist sicherlich generell empfehlenswert, besonders aber wenn es sich um länderübergreifende Sachverhalte handelt.

Neben rein formellen Abläufen welche hier teilweise bei national gegenläufigen Anforderungen in hinderliche Widersprüche münden können geht es hier auch darum praktische Lösungswege zu finden wenn es bei zu formeller Betrachtung eigentlich keine Lösung gibt.

 

Dies nach dem Motto: „Die logische Lösung muss hier so aussehen“

 

Das widerspricht dann übrigens keineswegs sinngemäss den jeweiligen Rechtsvorschriften sondern entspricht auch der Auslegung welche im konkreten Fall ein damit befassten Gericht tätigen würde.

Nur wenn alle Praxisfragen Gerichte entscheiden müssten wären wir in unser Lebenspraxis gelähmt.

In diesem Sinne geht das Bestreben im internationalen Rechtsverkehr dahin der Logik auch aussergerichtlich Geltung zu verschaffen.

Ist die Rechtswahl ein geeignetes Instrument zur Enterbung oder Pflichtteilsentzug bei Vorhandensein einer Immobilie in Spanien

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Die Rechtswahl ist ein gesetzlich vorgesehenes Gestaltungselement der Europäischen Erbrechtsverordnung Die Europäische Erbrechtsverordnung eröffnet diese Möglichkeit ausdrücklich mit dem 17. August 2015. Allerdings kann man damit für seine eigene erbrechtliche Rechtsnachfolge nicht jedes beliebige EU-Erbrecht Weiterlesen…

Sie haben eine Immobilie in Spanien geerbt. Wie wird die nötige Erbschaftsannahme professionell organisiert

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– in Frage und Antwort – 

F: Ein Erbfall mit Erbschaft einer Spanienimmobilie kommt nicht selten,jedenfalls vom Zeitpunkt her überraschend.

Was ist zu tun „um keine Fehler zu begehen“?

 

A: Sich innerhalb von einem Monat mit einem Fachmann, einem fachlich spezialisierten Rechtsanwalt, in Kontakt setzen.

 

F: Warum nicht direkt die Kontaktaufnahme mit dem spanischen Notar?

 

A: Weil dieser nach der üblichen Aufgabenteilung in Spanien Sie nicht berät,

sondern praktisch nur die vom Anwalt vorbereitete Erbschaftsannahme in eine notarielle Urkunde umsetzt.

 

F: Was beinhaltet dann eine professionelle Organisation der Erbschaftsannahme ?

 

A: Zunächst das Ausschöpfen der rechtlichen und steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten.

Im Einzelfall kann hier eine fristgerechte strategische Erbausschlagung zugunsten der Kindergeneration sinnvoll sein.

Der Immobilienwert muss praktisch immer steueroptimiert angesetzt werden.

Auch ein vorgeschalteter Erbauseinandersetzungsvertrag oder die direkte anschliessende Auflösung der Miteigentümergemeinschaft an der Spanienimmobilie können sinnvoll sein.

 

F: Das „zunächst“ lässt erwarten dass noch weitere Gesichtspunkte zu beachten sind?

 

A: Ja das ist zutreffend,

So kann Ihnen die Abwicklung so vereinfacht werden dass Sie zur Erbschaftsannahme nicht nach Spanien anreisen müssen.

 

F: Wie ist das möglich?

 A: Sie ratifizieren die in Spanien vorerstellte Erbschaftsannahmeurkunde in Deutschland, Österreich oder prinzipiell in jedem anderen Land.

Ihres aktuellen Wohn- oder Aufenthaltsortes. Alternativ kann auch eine spanientaugliche Vollmacht erstellt werden.

F: Muss die notarielle Erbschaftsannahme in Spanien vor einem Notar in der Lageregion der Immobilie erstellt werden.

A: Nein, das ist nicht erforderlich.

Vielmehr kann diese Urkunde vor jedem spanischen Notar erstellt werden. Dies gilt im übrigen in gleicher Weise für Immobilienkäufe in Spanien.

 F: Gibt es noch weitere Elemente der professionellen Organisation der Erbschaftsannahme neben dem Ausschöpfen der Gestaltungsmöglichkeiten und der möglichen Erledigung ohne Anreise nach Spanien.

Nun, eine professionelle Organisation umfasst noch die weitere Abwicklung bis zur Grundbucheintragung, so etwa die Zahlung der Erbschaftssteuer praktisch alles aus einer Hand. Das ist also das dritte Element.

 

F: Und das vierte Element?

A: Ja, vorausschauend sind oder können mit der Erbschaftsannahme noch weitere Schritte verbunden werden,

etwa um die Immobilie verkaufsreif zu machen. So bei bisheriger Nichterfassung von Bauteilen im Grundbuch deren Nacherfassung per notarieller Bauerklärung.

 

Das Ergebnis der vier Elemente ist die spanienweit mögliche Komplettabwicklung mit maximaler Entlastung der Erben.

Das anwendbare Erbrecht ist heute in der Europäischen Union vom „gewöhnlichen Aufenthalt“ abhängig

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Dies gilt jedenfalls für nach dem 17.08.2015 eingetretene Erbfälle.

Nun kann sich aber natürlich der „gewöhnliche Aufenthalt“, vereinfacht als „Lebensmittelpunkt“ verstanden, verändern und man kann beispielsweise diesen praktisch schrittweise nach Spanien verlagern.

 

Gesetzliche Regelung in Art 21 EuErbRVO

 

Unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofes wird heute von einer erbrechtspezifischen Auslegung des Begriffes des „gewöhnlichen Aufenthalts“ mit objektiven und subjektiven Elementen auszugehen sein.

Massgebliche Rechtsgrundlage ist der Artikel 21 der europäischen Erbrechtsverordnung.  

 

Ausnahmsweise ist nicht das Erbrecht des letzten Wohnortes massgeblich

 

Dies ist etwa der Fall wenn praktisch nur eine Pflegeheimbetreuung in einem anderen EU-Land erfolgt war oder wenn am neuen Wohnort praktisch überhaupt keine Integration in dessen nationale Gesellschaft erfolgte.

 

Auslegungsprobleme durch eindeutige Rechtswahl vermeiden

 

Möchte man als Vererber Klarheit haben über die tatsächlichen Konsequenzen der eigenen letztwilligen Verfügung, – und wer will dies nicht -, dann sollte testamentarisch eine ausdrückliche Rechtswahl zugunsten eines konkreten nationalen Erbrechtes getroffen werden.

Dies vermeidet im Übrigen auch so machen Rechtsstreit unter den Erben,

was wiederum die grosse Mehrheit aber nicht alle Zeitgenossen vermeiden möchten.

 

Die Rechtswahl ist nicht zuletzt ein interessantes Gestaltungselement

 

Hiermit können etwa Pflichtteilsrechte erweitert oder eingeschränkt werden.

Im Extremfall kann eine nicht adäquat getroffene Rechtswahl zur Nichtigkeit einer letztwilligen Regelung nach dem dann anwendbaren nationalen Erbrecht führen, etwa bei nur in manchen nationalen Rechtsordnungen zulässigen gemeinsamen Ehegattentestamenten.

 

 

 

Internationaler Prüfstand

 

Bei Aufenthalten, Vermögen und/oder Berufstätigkeit in unterschiedlichen Ländern gehört die eigene Rechtsnachfolgeregelung auf den internationalen Prüfstand.

Ebenso ist bei einer solchen Ausgangslage die eigene Rechtsnachfolge gezielt unter Einbeziehung des Rechtsgestaltungselementes der nationalen Rechtswahl zu konzipieren.

 

 

Nachlassimmobilien heute oft in Spanien. Wie kann der Nachlassinsolvenzverwalter diese verwerten?

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Sollen Auslandsimmobilien verwertet werden, dann wird man zum einen meist mit einer nicht geläufigen Sprache konfrontiert.

Das ist aber nicht alles. Hinzu kommt die Auseinandersetzung auch mit einem anderen Rechts- und Steuersystem.

 

Europäische Insolvenzverordnung sichert die direkte Handlungsbefugnis

 

Einer spezifischen Anerkennung seiner Befugnisse in Spanien zur Verfügung über in Spanien belegene Nachlassgegenstände bedarf der deutsche Nachlassinsolvenzvollstrecker nicht.

Insoweit wird dessen Handeln durch die Europäische Insolvenzverordnung erleichtert.

 

Der Nachlassinsolvenzvermerk im spanischen Grundbuch

 

Auch diese Absicherungsmassnahme kann der deutsche Nachlassinsolvenzverwalter, im Bedarfsfall mit Unterstützung eines vor Ort tätigen Rechtsanwaltes, in die Wege leiten.

 

 

 

Oft muss die spanische Nachlassimmobilie zuerst einmal aufgefunden werden

 

Hilfreich ist für diese Recherche die Kenntnis der wahrscheinlichen Lageregion.

Zielführend ist hier der vollständige Erblassername dann wenn der Erblasser als Eigentümer im spanischen Grundbuch eingetragen war.

Allerdings kann man in Spanien auch auf der Basis eines privaten Immobilienkaufvertrages ohne Grundbucheintragung bereits zum Eigentümer werden.

 

Dann folgt die rechtssichere Bewertung der Spanienimmobilie

 

Hier gibt es einige grosse spanienweit tätige Bewertungsgesellschaften welche zu diesem Zweck in Anspruch genommen werden können.

Aus deren Gutachten kann der Fachmann meist bereits weitere Hinweise zur rechtlichen oder baurechtlichen Situation entnehmen.

 

Die Verwertung, also meist der Verkauf, richtet sich nach spanischem Recht

 

Regelmässig sind nach der Feststellung des Verkehrswertes vor Ort tätige Makler mit dem Verkauf zu beauftragen.

Nicht selten sind in diesem Zusammenhang auch noch Rechte abzulösen, etwa Hypothekendarlehen.

 

Gesamtheitlich eine komplexe Aufgabe

 

Aber hier zugleich auch eine positive Nachricht: In Zusammenarbeit mit einem auf Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt vor Ort in Spanien ist auch diese Aufgabenstellung meist in einem vertretbaren Zeitfenster zu bewältigen.