Autor: Günter Menth

So finden Sie einen zuständigen Notar für die Erstellung wenn der deutsche Erblasser zuletzt in Spanien wohnte

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Diese Konstellation wird in der Rechtspraxis immer häufiger da sich immer mehr deutsche Käufer einer Immobilie entscheiden nach Spanien überzusiedeln.

Und dann sind nach der europäischen Erbrechtsverordnung die spanischen Behörden und damit auch spanische Notare für die Erstellung der Erbenbescheinigung zuständig.

 

Aber: An welchen Notar muss ich mich konkret wenden?

 

Hier gibt es bestimmte Auswahlmöglichkeiten, vorrangig zu den letzten Aufenthalten und Vermögenslageorten des Erblassers.

 

  1. Ein Notar der letzten Wohnsitzgemeinde oder Gemeinde des letzten gewöhnlichen Aufenthaltes.

 

  1. Notar der Gemeinde des Schwerpunktes des Nachlassvermögens in Spanien

 

  1. Der Notar des Sterbeortes

 

Uns wenn es in den vorgenannten Gemeinden keinen Notar gibt?

 

Dann kann immer auch ein Notar in den angrenzenden Regionen der vorgenannten ausgewählt werden

Eine Auffangzuständigkeit wenn es weit und breit keinen Notar gibt ist der Wohnort des Antragsstellers also regelmässig eines Erben.

 

Was tun wenn Sie keinen geeigneten Notar in diesen Regionen kennen?

 

Eine sicherlich häufige Konstellation.

Dann und in der Praxis üblich ist es der auf Erbenangelegenheiten in Spanien spezialisierte Rechtsanwalt welcher die Entscheidung der Notarauswahl für Sie trifft.

 

Der spezialisierte Rechtsanwalt leitet in Spanien die Abwicklung internationaler Erbfälle

 

Dies stellt auch sicher dass das meist erforderliche ergänzende länderspezifische Fachwissen in der praktischen Abwicklung einbezogen wird.

 

Und wie finden Sie den passenden Rechtsanwalt?

 

Neben einer Empfehlung aus dem Bekanntenkreis ist hier heute sicherlich das Internet der zentrale Zugangsweg.

 

Die sechs häufigsten Gründe für die aktuelle 1 % Schenkung an Kinder auf Mallorca

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Es geht hier darum eine sich aktuell sich für eine gewisse Zeitspanne eröffnete Möglichkeiten der Steuerminimierung zu nutzen,

sich als Elterngeneration zu entlasten und die Gesamtrechtsnachfolge der Kindergeneration möglichst optimal zu gestalten.

1. Die Steuerreduzierung auf 1 

Bei generell auf Mallorca 7 % iger Schenkungssteuer wird die Reduzierung auf 1 % dadurch erreicht dass beschenkte Kinder gleichzeitig auf die Geltendmachung eines Pflichtteils formal verzichten.

Unabhängig davon können diese Kinder aber später sonstige Vermögensgegenstände von Ihren Eltern erben.

Mit der aktuellen Schenkung wird wahrscheinlichen künftigen Steuererhöhungen quasi vorgebeugt.

 

2. Vermeidung der 19 % igen Verkaufsgewinnsteuer

 

Das ist möglich wenn die Kinder nach der notariellen Schenkung zumindest fünf Jahre mit dem notariellen Verkauf an Dritte zuwarten und bei dem Schenkungsvorgang eine Wertanpassung an den aktuellen Verkehrswert vornehmen.

Eine solche Zwischenschenkung wird somit gerade auch dann vorgenommen wenn die Eigentümerfamilie einen mittelfristigen Verkauf beabsichtigt oder jedenfalls für möglich hält.

3. Eigene Entlastung der Elterngeneration

Beim Erreichen eines höheren Alters wird die Unterhaltung und Betreuung von Immobilien, im Einzelfall auch deren Vermietung eher zu einer Belastung. Die aktuelle schenkweise Übertragung an die Kinder kann hier Abhilfe schaffen.

4. Die Modernisierungsinitiative der Kindergeneration fördern

Immobilien bedürfen entsprechender Erhaltungs- und Modernisierungsinvestitionen in bestimmten Zeitabständen

wird hier lebzeitig einem bestimmten Kind die Ferienimmobilie auf den Balearen zugewiesen können von diesem rechtsicher Investitionen in diese Immobilie initiiert werden.

5. Vermeidung oder Reduzierung von Pflichtteilsansprüchen bestimmte anderer Kinder

Eine typische Konstellation ist diejenige eines Kindes zu welchen ein Elternteil lebzeitig keinerlei Kontakt hatte und welcher daher in der Generationennachfolge auch nicht wertmässig an der Mallorcaimmobilie beteiligt werden soll.

Hier ist dann im Einzelfall oft die Rechtswahl des deutschen Rechtes im eigenen Testament zu ergänzen sein.

6. Der Schenkungvorgang auf Mallorca als Baustein eines Gesamtkonzept der Generationennachfolge

Dann werden die Finca auf Mallorca einem Kind und andere Vermögengegenstände zeitgleich anderen Kindern zugewiesen.

Stand heute im Jahre 2023 ist eine steuerminimierte Schenkung von auf den Balearen gelegenen Vermögensgütern an Kinder betreffend die vier Baleareninslen Malloca, Menora, Ibiza und Formentera möglich.

Dies für Staatsangehörige von vielen EU-Staaten deren nationalen Rechtsordnung auch die Rechtsfigur der Schenkung unter Pflichtteilsverzicht kennen.

Das gilt beispielsweise für Deutschland und Österreich aber auch für Schweizer Bürger.

Bei verschenkenden Eltern anderer Nationalitäten bedarf es einer vorgeschalteten Sondierung von deren konkreter Erbrechtslage

Persönlich zum spanischen Notar oder sich vom Anwalt vor Ort vertreten lassen

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Wann eine Vertretung nicht möglich ist

 

Ist die Vertretung bereits gesetzlich ausgeschlossen so stellt diese Frage nicht.

Dies gilt aber nur für wenige Handlungsbereiche wie etwa die höchstpersönliche notarielle Testamentserstellung oder den Fall des in Spanien Verschenken des gesamten Vermögens

 

Es kommt darauf an worum es geht

 

Ansonsten muss es also differenziert werden:

Ist meine persönliche Anwesenheit wichtig oder ist dieser Aufwand vermeidbar?

 

Was kann ich im Notartermin persönlich beitragen?

 

Sind noch Sachverhalte weiter aufzuklären oder Entscheidungen zu treffen ?

Das kann etwa die Einigung der Übernahme von Detailkosten betreffen oder mögliche ergänzende Vereinbarungen und auch Fragen der praktischen Abwicklung.

 

Gibt es konkrete Streitpunkte

 

dann kann die persönliche Anwesenheit zu deren konkreter definitiver Ausräumung sinnvoll sein

 

Hier dann einige Leitlinien

 

Erbschaftsannahmen ohne spezifische Konfliktpunkte bedürfen der persönlichen Anwesenheit des oder der Erben in der Regel nicht.

 

Gleiches gilt für notarielle Bauerklärungen dann wenn die Sachverhalte entsprechend vorgeklärt sind.

 

Immobilienkäufer in Spanien tendieren eher zur persönlichen Anwesenheit als die Verkäuferseite.

Das kann zur Zahlungsabwicklung und weiteren Informationsentgegennahme zum Kaufobjekt auch sinnvoll sein.

Alternativorganisationen, wie etwa die Zahlungsabwicklung über Notaranderkonto sind allerdings möglich.

 

Die lebzeitige 1 % Schenkung von Vermögensgegenständen unter Pflichtteilsverzicht auf Mallorca und den anderen Baleareninseln ist per gesetzlicher Regelung ausdrücklich in Vertretung möglich

und bedarf einer persönlichen Anwesenheit beim spanischen Notar auch rechtspraktisch nicht wenn die zentralen Punkte wie Niessbrauchsvorbehalt oder Wertfixierung zuvor abgeklärt wurden.

 

Das Kriterium der einfacheren Abwicklung

 

Gibt es aus sachbezogener Sicht keine Notwendigkeit der persönlichen Anwesenheit vor dem spanischen Notar kommt man zur Frage welche die praktisch einfachere Form der Abwicklung ist.

 

Persönliche Anwesenheit aller Beteiligter in Spanien oder vorherige Vollmachtserteilung respektive nachträgliche Ratifizierung der in Spanien erstellten notariellen Urkunde.

In den vormals westlichen deutschen Bundesländer sowie in Berlin ist die Ratifizierungsvariante bei einem spanischsprachigen deutschen Notar dann häufig die bequemere Variante

Die gesetzlichen Klarstellungen des balearischen Gesetzgebers zur 1 % Schenkung unter Pflichtteilsverzicht

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Diese Klarstellungen erfolgten per gesetzlicher Regelung Ley 08/2022 vom 11. November 2022 und sind im Monat Januar 2023 in Kraft getreten.

 

Was gibt es Neues?

 

Vor allem wurden bisherige Zweifel betreffend die Möglichkeiten der inhaltlichen Ausgestaltung der Schenkungsverträge zwischen Eltern und Kindern beseitigt.

 

Was jetzt alles möglich ist?

 

Die Schenkung kann mit Auflagen an und Verfügungsverboten des Beschenkten verbunden werden.

Es können aber auch spezielle Widerrufskonstellationen vereinbart werden,

oder der Schenkungsvertrag kann einvernehmlich wieder aufgehoben und modifiziert werden.

 

Bereits vom Gesetzgeber vorgesehene Gestaltungsrechte

 

Neben der Möglichkeit der einvernehmlichen Vertragsaufhebung verbunden mit dem Abschluss eines neuen modifizierten Vertrages

sind vom Gesetzgeber bereits standardisierte Widerrufsgründe zum Schutz des Verschenkers vorgesehen.

Dies gilt für Fälle der Erbenwürdigkeit des Beschenkten, Nichterfüllung von Auflagen, Fallgestaltung der Undankbarkeit des Beschenkten wie beispielsweise die Nichtleistung von Unterhalt des Beschenkten an den Verschenker

oder gar die Misshandlung des Verschenkers durch den Beschenkten.

Derartige gesetzliche Widerrufsgründe müssen innerhalb einer 4-Jahresfrist geltend gemacht werden.

 

Spezifische Auflagen, Widerrufsfälle und Verfügungsverbote

 

Es ist mithin ein breites Spektrum vertraglicher Gestaltungsvarianten welche der balearische Gesetzgeber hier nun ausdrücklich eröffnet hat.

 

Gleichzeitig bleibt der Beschenkte erbberechtigt

 

Trotz seines Pflichtteilsverzichtes bleibt das beschenkte Kind weiter erbberechtigt nach dem verschenkenden Elternteil

sei es per testamentarischer Verfügung oder per gesetzlicher Erbfolge,

soweit die Eltern dies so wünschen.

 

 

Selbst eine Neugestaltung der Schenkung unter Pflichtteilsverzicht ist jetzt möglich

 

Hierzu sieht der Gesetzgeber vor,

dass dann der vorausgegangene Schenkungsvertrag mit Pflichtteilsverzicht aufgehoben werden muss.

 

Was ist die Absicht des Gesetzgebers?

 

Seine Absicht legt der Gesetzgeber ausführlich in seiner Begründung für die Neuregelung dar:

Der jüngeren Generation soll das Selbstständigwerden erleichtert werden.

Auch mache es keinen Sinn, angesichts der gestiegenen Lebenserwartung, dass die Kindergeneration erst kurz vor dem eigenen Rentenalter finanziell von der Elterngeneration per Erbfolge ausgestaltet wird.

 

Anwendbarkeit auch auf Vermögensübertragungen auf Mallorca durch hier nichtresidente ausländische Familien

 

Dies gilt jedenfalls für Deutsche und Österreicher, zwischenzeitlich auch gerichtlich bestätigt, betreffend die einschlägige Steuerminimierung auf 1 % bei auf den Balearen belegenen Vermögensgegenständen,

typischerweise also der Mallorcaimmobilie auch von Nichtresidentenfamilien oder im üblichen Sprachgebrauch der Ferienimmobilie.

 

 

Schenkung und Erbschaften auf Mallorca: Der Wertansatz ist eine ganz entscheidende Stellschraube

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Nach unten setzt jetzt der Referenzwert klare Grenzen

 

Seit dem 01.01.2022 gibt es für den Wertansatz von Immobilien namentlich in Erbschaftsannahme und Schenkungsurkunden eine klare Grenze welche für jede Immobilie ausgewiesen ist oder jedenfalls schrittweise ausgewiesen werden wird

Bei den aktuellen in 2023 auf Mallorca zumindest im Rahmen der Kleinfamilie eher niedrigen Steuersätzen von 1 % bei Erbschaften von Kindern und Ehegatten,

dem gleichen niedrigen Steuersatz bei Schenkungen an Kinder unten Pflichtteilsverzicht

und 7 % bei normalen Schenkungen an Ehegatten ist es auch eher weniger erstrebenswert den meist unter dem aktuellen Verkehrswert angesiedelten Referenzwert zu unterschreiten.

 

Interessant sind in der heutigen Rechtspraxis eher höhere Wertansätze, warum?

 

Dies deshalb weil damit gegebenenfalls spätere Verkaufsgewinnsteuern vermieden werden können.

Das funktioniert so, dass anlässlich von Immobilienerbschaften oder lebzeitigen Schenkungen an Kinder unter Pflichtteilsverzicht der bisher notariell registrierte Übertragungswert auf den aktuellen Verkehrswert angehoben wird und damit im Verkaufsfall rechnerisch kein Verkaufsgewinn mehr entsteht welcher versteuert werden könnte, bei Verkäufern einer Ferienimmobilie immer mit 19 %.

Hingewiesen sei hier noch auf eine einzuhaltende 5 – jährige Zuwartefrist bis um Entfallen der Verkaufsgewinnsteuer.

 

Der höhere Wertansatz beeinflusst die spanische Grundsteuer, IBI, nicht

 

Es ist nachvollziehbar dass man annehmen könnte der höhere Wertansatz bei Erbschaft oder Schenkung habe dann einmal zunächst eine höhere Grundsteuer zur Folge.

Dies ist aber in Spanien nicht der Fall weil der hierfür massgebliche Katasterwert auf andere Weise berechnet und festgesetzt wird.

 

Kann man vorsorglich beim aktuellen Wertansatz über den derzeitigen Verkehrswert hienausgehen?

 

Denn schliesslich kann per Inflation und tendenzieller Immobilienpreiserhöhung davon ausgegangen werden dass die Immobilienpreise zumindest nominal weiter steigen könnten.

Die rechtspraktische Antwort heisst:

Ja, das ist möglich.

 

 

 

Empfiehlt es sich zur Wertsicherheit ein Wertgutachten in Auftrag zu geben?

 

Handelt es sich um kein Standartobjekt, etwa mit gleichartigen Apartments in der Nachbarschaft und kontinuierlichen Verkaufspreiserkenntnissen, dann könnte man, wie vorerwähnt, im Zweifel auch einen relativ höher angesetzten Verkehrswert wählen.

 

Eine Wertgutachtenerstellung hat bei mittelfristigen Verkauf übrigens auch noch den Vorteil einer Orientierung für die eigene adäquate Verkaufspreisfindung

Das Grundbuch berichtigen, ein Vorgang den man in Spanien nicht auf die lange Bank schieben sollte.

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Warum nicht zuwarten?

 

Nun in der Rechtspraxis ergeben sich häufig Situationen in welchen man kurzfristig über die eigene Immobilie verfügen möchte,

sei dies auf Mallorca, den Balearen oder anderswo in Spanien,

sei es per Verkauf oder aber zur Bestellung einer Hypothek zur Finanzierung anderweitiger Vorhaben oder anlässlich des Abschlusses von Versorgungsverträgen.

Auch gestaltet es sich nach längerem Zeitablauf oft schwieriger die notwendigen Dokumente zu beschaffen.

 

Zuerst den Status quo feststellen

 

Dies erfolgt zunächst durch Beschaffung eines Grundbuchauszuges des eigenen Grundstücks,

sich anschliessend dann die Beschaffung des Katasterauszuges

und der Vergleich mit der tatsächlichen Bebauungs- und Grundstücksgrössensituation.

Ergeben sich hier Differenzen so besteht Handlungsbedarf.

 

Nachlegalisieren oder jedenfalls den Bestandsschutz formell absichern

 

Werden Diskrepanzen zwischen realer Bebauungssituation und der Grundbucheintragung festgestellt, namentlich ist im Grundbuch eine geringere bebaute Fläche eingetragen als die tatsächliche Bebauung ist zu prüfen ob für alle vorhandene Bebauungselemente entsprechende Baugenehmigungen und gemeindliche Bauabnehmen existieren.

Nicht selten ist hier die Kontaktaufnahme zu früher tätigen planenden und technischen Architekten erforderlich.

 

Einsicht nehmen in das Bauarchiv

 

Dies erfolgt dann häufig in dieser Situation durch den beauftragten Rechtsanwalt welcher die im Bauarchiv vorliegenden Dokumente ergänzend auswertet und einen entsprechenden Bericht anfertigt.

Dies verbunden mit Vorschlägen zum konkreten praktischen Fortgang.

 

Architektenalterszertifikate zur Absicherung  des Bestandschutzes bei fehlender Baugenehmigung

 

Auf deren Basis kann dann meist auch ohne vorliegende Baugenehmigungen und Bauabnahmen ersatzweise zumindest die existierende Bebauung im Grundbuch zur Eintragung gebracht werden.

 

 

Zwischenschaltung der notariellen Bauerklärung

 

Zur Grundbucheintragung bedarf in Spanien entweder einer Gerichtsentscheidung oder, wie meist, einer vorgeschalteten notariellen Urkunde. Das ist in diesem Fall die notarielle Bauerklärung auf der Basis von Baugenehmigung oder Architekten Zertifikaten.

 

Die Kosten der Grundbucheintragung

 

Auf der Basis eines statistisch berechneten Bauwertes zu berücksichtigen sind hier Steuern, Notar- und Grundbucheintragungsgebühren sowie u.a. auch die Kosten für ein Architektenzertifikat.

Die Bausteuer beträgt regelmässig 1,5 % des ergänzend nachzuerklärenden Bebauungswertes.

Möglichst keine weiteren Urbanisationen mehr, kleinere Pools und verstärkte Regenwassernutzung

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So eine  Kabinetsentscheidung der balearischen Landesregierung vom 27.12.2022.

Urbanisationen, also neue Siedlungen im ländlichen Raym nur noch wenn keine ausreichenden Wohnflächen im bebauten Bereich mehr zur Verfügung stehen.

 

Pools dürfen auch ausserhalb Mallorcas 35 m2 Wasserfläche und 60 m3 Füllmenge nicht mehr übersteigen

und die Nutzung von Regenwasser wird auch für öffentliche Gebäude vorgesehen.

Die 1 % Schenkung auf Mallorca:
Die aktuelle attraktivste Form der Generationsnachfolge
In Frage und Antwort

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F: Was macht die 1 % Schenkung auf Mallorca und den anderen Baleareninseln so attraktiv? A: Lassen Sie mich zunächst konkretisieren worum es hier genau geht.: Es handelt sich um die Schenkung von auf Mallorca Weiterlesen…

Drei Wege wie Sie auf Mallorca die Verkaufsgewinnsteuer vermeiden oder vermindern können

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während in Deutschland die 10jährige Spekulationsfrist respektive deren Ablauf den Anfall einer Verlaufsgewinnsteuer vermeiden lässt gibt es diese Gestaltungsmöglichkeit nicht für Immobilienverkäufer auf den Balearen.

Hier fällt die 19 %ige Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn bei Verkäufern von privaten Immobilien ohne zeitliche Begrenzungen an.

 

Was also tun zu Vermeidung der Verkaufsgewinnsteuer?

 

Offizielle Investitionsrechnungen verlegen,

 

vorab seinen Wohnsitz in der Spanienimmobilie

nehmen und entweder mit dem Verkaufsgewinn eine neue Hauptwohnsitzimmobilie erwerben oder mit dem Verkauf bis zum Erreichen des 65zigsten Lebensjahr abzuwarten

 

oder auf den Balearen zunächst frühzeitig die Immobilie an die Kinder verschenken.

 

Immer gilt es dann einschlägige Rahmenbedingungen einzuhalten.

 

Zur Vorlage von Investitionsrechnungen

 

Diese müssen Investitionen in den Baukörper selbst belegen und das mit offiziellen Rechnungen mit Steuernummernausweisung.

Insbesondere Gartenpflegerechnungen oder Kostenvoranschläge sind also nicht zielführend, auch nicht Wertangaben in notariellen Bauerklärungen.

 

Rechtzeitige Wohnsitzannahme in dem Verkaufsobjekt auf Mallorca

 

Dies sollte drei Jahre vor dem notariellen Verkaufszeitpunkt erfolgen und im Verkaufszeitpunkt müssen Sie entweder bereits das Alter von 65 Jahren erreicht haben oder den Verkaufsgewinns binnen zwei Jahren wieder in eine neue Hauptwohnsitzimmobilie investieren.

 

Zwischenschenkung an die Kindergeneration

 

Das ist ein Modell welches auf den Baleareninseln Mallorca, Menorca, Ibiza und Formentera realisierbar ist.

Die Schenkung muss als 1 % Schenkung unter Pflichtteilsverzicht an Kinder erfolgen. Der Immobilienwert ist bei dieser Gelegenheit an den Verkehrswert anzupassen und bis zum notariellen Verkauf muss man dann fünf Jahre verstreichen lassen.

 

 

Auch normale Immobilienschenkungen an Kinder sollen künftig auf Mallorca steuerbegünstigt werden

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Das ist das Ergebnis eines Parlamentsbeschlusses des Regionalparlaments Ende 2022.

 

Die bisherige 7 % Steuerbelastung um 60 % oder 95 % reduzieren

 

Dies sieht der Parlamentsbeschluss vor, knüpft dies aber an bestimmte Bedingungen.

 

Bedingungen für die weitere Steuerreduzierung

 

Die beschenkten Kinder müssen mit Erstwohnsitz auf Mallorca haben, dürfen nicht mehr als 33.000 € brutto im Jahr verdienen und die Immobilie darf nicht mehr als 270.150 € wert sein.

Zudem darf die verschenkte Immobilie zum Erhalt der Steuerreduzierung binnen 3 Jahren nicht verkauft werden.

 

Reduzierung um 95 % für Beschenkte bis 35 Jahre

 

sind die Beschenkten Teil einer Grossfamilie und weniger als 35 Jahre alt

dann erfolgt eine Schenkungssteuerreduzierung von 95 %.

 

Ist Ziel der jüngeren Generation den Start ins Leben zu erleichtern erreichbar?

 

Nun, wohl eher nur bedingt und in Ausnahmefällen.

Die betreffende Familie der Elterngeneration muss ja zunächst überhaupt mal Eigentümerin einer solcher Wohnimmobilie in der Preisklasse bis 270.151 € sein und dann hat sich wohl auch bereits bisher eine innerfamiliäre Möglichkeit gefunden eine solche Immobilie kostenfrei der Kindergeneration zu Wohnzwecken zu überlassen.

 

Die 1 % Schenkung unter Pflichtteilsverzicht als attraktivere Variante auch für Nichtresidentenfamilien auf Mallorca

 

Das ist unsere aktuelle Schlussfolgerung Anfang 2023

wenngleich man die genaue gesetzliche Ausgestaltung weiter im Auge behalten sollte.