Wie finde ich richtige Finca auf Mallorca

Nun, Sie denken vielleicht so schwierig dürfte das ja nicht sein.

Aber in der Praxis steht oft die Begeisterung vom neuen Leben im sonnigen Súden im Vordergrund

anstelle sich nachhaltig die Frage zu stellen.

 

Welche Finca passt kurz-, mittel- und langfristig zu meinem Lebenszielen?

 

Unser Leben spielt sich in Zeitabschnitten ab in welchen wir sehr unterschiedliche Bedürfnisse und Fähigkeiten haben.

 

Bei Nutzung mit kleineren Kindern oder eigenen Enkelkindern ist der Pool wichtig, zu Berufszeiten der Erholungsfaktor und das Homeoffice , als rüstiger Rentner die Entfernung zu Freizeit- und Einkaufseinrichtungen

oder auch zur Bar im nächsten mallorquinischen Ort.

Später gewinnt die Gesundheitsinfrastruktur an Bedeutung und vielleicht die Unterbindungsmöglichkeite einer Betreuungsperson.

 

Lage und Austattung

 

Sie kennen ja den Maklerspruch „Lage, Lage, Lage“ um den zentralen Wertfaktor einer Immobilie zu beschreiben.

Unterschätzt werden hier auf Mallorca oft die längerfristig beschwerlichen ungeteuerten Zugangswege zur dann idyllisch gelegenen Traumfinca welche bei eigenen Zeiten längerer Nichtanwesenheit ja auch noch gegen Einbruch oder Besetzung geschützt werden muss.

Bei der Raumverteilung und Ausstattung kommt es nicht nur auf die aktuelle Situation an sondern auf die mit der Zeit mögliche, auch räumliche Anpassung an unterschiedliche Bedürfnisse.

 

Flexibilität in der Raumgestaltung

 

Die zielführende Frage ist beim Ankauf einer Landfinca auf Mallorca weniger wie ist die aktuelle Aufteilung sondern welcher Gestaltungspotential hat diese Finca.

Wie können die Räume umgestaltet werden,

sei es um mehrere kleinere Räume in einen grossen zu öffnen

oder einen grösseren in mehrere kleinere mit spezifischen Nutzungszielen aufzuteilen.

Hier gilt es natürlich mit im Auge zu behalten was die konkrete Baurechtssituation zulässt.

 

Thema Wiederverkäuflichkeit und Nutzung durch die Nachfolgegeneration

 

Der Kauf einer Immobilie ist eine Entscheidung mit längerfristiger Perspektive.

Keinesfalls aber bedeutet dies dass die Nutzungsart auf die gesamte eigene gleichbleibend sein wird.

Dann ist auch die Wiederverkäuflichkeit von vornherein ein zentrales Kaufkriterium.

Leitlinien sind hierbei die nicht zu individuelle bauliche Gestaltung und die kontrollierte Baurechtskonformität sowie die zukunftsweisende Baustruktur.

Ist die Nachfolgegeneration eingeplant so spielt deren berufliche und familiäre örtliche Verankerung ebenso eine Rolle wie deren finanzielle Möglichkeiten die Landfinca auf Mallorca weiter zu unterhalten.

 

Was kann ich aus diesem Ankaufsobjekt machen?

 

Damit haben Sie die zielführende Frage gestellt.

Mitunter benötigen Sie dann an dieser Stelle fachkundigen Rat, etwa vom Architekten, wenn bauliche Umgestaltungen angedacht sind, welche Ihnen dann auch gleich die ergänzenden Investitionskosten mit kalkulieren kann

Nicht der „Ist Zustand“ ist letztendlich entscheidend sondern das „Gestaltungspotenzial“.

Wertfaktor „touristische Vermietungsgenehmigung“ bei Immobilien auf Mallorca

Die touristische Vermietung hat sich im letzten Jahrzehnt als ein relevanter Wirtschaftsfaktor auf Mallorca neben der Hotelerie etabliert.

 

Erste Initiativen in der Region Pollensa

 

Diese Region ist weniger von grossen Hotellandschaften geprägt, wohl gibt es dort aber viele landwirtschaftlich reizvoll gelegene Landfincas. Deshalb hat sich in dieser Region quasi als Vorläufer auf Mallorca das touristische Produkt der touristischen Fincavermietung entwickelt noch bevor die gesetzgeberische Initiative schrittweise für eine geordnete Einführung sorgte.

 

Beitrag auch zur Stadthausmodernisierung

 

Gerade auch Dörfer im Landesinnern ohne bisherige Tourismusausrichtung profitiern von der touristischen Vermietung während deren Übernahme in Palma wieder gesetzgeberisch eingeschränkt werden musste

 

Zweiklassengesellschaft vor und nach 2017

 

Während die touristischen Vermietungsgenehmigung vor 2017 noch zeitlich unbeschränkt erteilt wurden,

wurde mit der Gesetzesnovellierung von 2017 eine zeitliche Begrenzung auf sechs Jahre eingeführt mit welcher die Bettenplätze zu unerheblichen Investitionskosten erworben werden mussten.

 

Bei Nichtnutzung kann die Vermietungslizenz entzogen werden

 

Wer die bisherige zeitlich unbegrenzte touristische Vermietungsgenehmigung über einen Zeitraum von 3 Jahren nicht nutzt läuft Gefahr dass ihm diese entzogen wird.

 

4-jähriges Erteilungsmoratorium ab 2022

 

Für viele überraschend wurde nun Anfang 2022 ein Moratorium eingeführt welchem zufolge für einen Zeitraum von 4 Jahren keine weiteren touristischen Vermietungsgenehmigungen mehr erteilt werden.

Seitens des Verbandes der touristischen Ferienvermieter fürchtet man perspektivisch einen relevanten Rückgang des Gesamtangebotes der touristischen Ferienvermietung auf Mallorca.

 

Verknappung erhöht den Wert der touristischen Vermietungslizenz

 

Dies gilt namentlich für zum Verkauf angebotene Stadt- und Landhäuser wenn Sie über unbegrenzte touristische Vermietungsgenehmigungen verfügen.

In Zahlen sind das heute einige zehnttausend Euro

wenn man bedenkt dass pro Bettenplatz für einen Zeitraum von 6 Jahren ab 2017 in Häusern annähernd 4.000 € bezahlt werden mussten.

 

Bereits erteilte touristische Vermietungsgenehmigungen können,- wie kürzlich von der Tourismusbehörde bestätigt wurde -, auf Immobilienkäufer übertragen werden.

 

Rechtssicherheit bei der touristischen Vermietungsgenehmigung

 

Grundsätzlich setzt eine touristische Vermietungsgenehmigung ein völlig legales Vermietungsobjekt mit Bewohnbarkeitsbescheinigung la Cedula de habitabilidad voraus.

Nur für die Erteilung der ursprünglichen unbegrenzten touristischen Ferienvermietungen genügte zunächst die reine Versicherung der Baurechtskonformität weshalb zunächst rein tatsächlich die Hälfte der Vermietungsobjekte die gesetzlichen Voraussetzungen nicht erfüllten. Zudem sollte man zur Absicherung als Käufer dem Nachweis der tatsächlichen erfolgten Vermietung mitverlangen.